Экономическая ситуация, которая сложилась в 2022 году, сильно отразилась на рынке недвижимости. Как менялись цены на квартиры? Будет ли дешеветь жилье в 2023 году? Продюсеру радио «Business FM Челябинск» Марии Полевщиковой на эти и другие вопросы ответила президент Гильдии риелторов «Южный Урал» Лилия Грязных.
— Лилия, давайте подведем итоги 2022 года. Что происходило с рынком недвижимости? Насколько он был активен?
— 2022 год особенно отличился тем, что был волатильным. Цены на недвижимость несколько раз вырастали, несколько раз падали. Если раньше год был с трендом на падение цен, то они весь год падали. Или год росли. Здесь было все иначе. Были месяца, когда цены сильно выросли, были месяца, когда они падали. Под конец года проявилась сезонная активность. В ноябре-декабре всегда цены поднимаются. Дальше посмотрим, как будет.
— Что сейчас выгоднее? Первичка или вторичка? Какие цены на квадратный метр?
— На самом деле, все зависит от ситуации человека. Но в связи с тем, что ставка сейчас субсидированная, люди оформляют ипотеку на новостройки. Но при этом очень хорошо идет спрос и на вторичный рынок. Потому что цены там существенно ниже. Если говорить про стоимость квадратного метра, то цены сильно зависят от сегмента. У нас есть и такие квартиры, где стоимость за квадратный метр будет варьироваться примерно от 100 до 120 тысяч рублей за квадратный метр. Если мы говорим про панельные дома, примерно от 60 до 80 тысяч рублей за квадратный метр. Если вторичный рынок, то где-то от 40 до 50 тысяч рублей за квадратный метр.
— Безопасно ли покупать сейчас недвижимость на этапе застройки? Много ли таких предложений в Челябинске? Раньше очень много было разговоров про эскроу счета, а сейчас затихла эта тема.
— Раньше было много разговоров про эскроу счета, потому что они только заходили. Было непонятно, как они будут работать. Но сейчас у нас все застройщики работают только через эскроу счета. Сейчас схема всем понятная. Покупатель защищен, когда он приобретает квартиру в строящемся доме. Застройщик не может сразу же эти деньги использовать, они находятся на счету. Если, не дай Бог, что-то происходит со стройкой, то эти деньги будут возвращены дольщику. Поэтому сейчас достаточно безопасно покупать квартиру в строящемся доме. Единственное самое страшное, что может произойти, это перенос сроков сдачи. То есть, обозначены были одни сроки, они могут перейти на квартал позже, либо на полгода. Все остальное в обычном режиме. На сегодняшний день строек в городе не так много.
— Запрос от покупателей есть? Много сейчас приобретают квартиры именно в строящемся жилье?
— В связи с тем, что ставка субсидируется, безусловно, люди покупают в строящемся доме. Когда мы говорим о больших суммах кредита — это 4-5-6 миллионов. Когда годовая процентная ставка либо 5%, либо 10%, очень большая разница в переплатах. Поэтому, конечно, человеку выгоднее купить квартиру в новостройке. Но при условии, что есть субсидированная процентная ставка.
— В 2022 году по России доля нераспроданных квартир достигла рекордных 66%. Причина — низкий спрос. Исследование такое провели аналитики ДОМ.РФ. Как обстоят дела со спросом в Челябинске? Есть ли у нас большой процент нераспроданных квартир, или мы такой проблемы не испытываем?
— Дело в том, что у застройщиков два формата работы. Первый формат — это когда застройщик работает по договору долевого участия через эскроу счета. Второй формат — когда застройщик полностью возводит дом за свои собственные денежные средства и продает квартиры в готовых домах. Возможно, причина не в том, что большая доля нераспроданных квартир, а в том, что застройщик строит и физически не может продавать, пока не ввел дом в эксплуатацию. Потом нужно время, чтобы реализовать квартиры. Согласно этой статистике сложно говорить, что низкий спрос. Сейчас спрос на новостройки достаточно хороший.
— То есть в Челябинске такой проблемы не наблюдается?
— Нет.
— Какой запрос сейчас у ваших клиентов? Опишите, пожалуйста, портрет клиента. Как вы думаете, изменятся ли предпочтения в 2023 году?
— В основном покупают квартиры для детей. То есть возраст в среднем от 50 до 60 лет, и дети подросли. Либо молодая семья покупает для себя. Это 3-4 человека в семье. В большинстве однокомнатные или двухкомнатные квартиры. Средняя цена варьируется примерно от 2,5 до 4 миллионов.
— Изменилась ли работа гильдии в 2022 году?
— По работе региональной гильдии риелторов можно сделать вывод, что покупатель стал более грамотным. Чувствуется, как люди стали обращать внимание на то, чтобы в рамках договора работать открыто с агентом, с риелтором. Сейчас они прямо выбирают себе сертифицированную компанию, сертифицированного агента. Все больше делается упор на то, чтобы рынок становится цивилизованнее.
— Ваш прогноз на 2023 год.
— Все зависит от человека. Кто-то хочет купить квартиру в определенном месте. Если сейчас там есть квартиры на продажу, то их надо брать, потому что в январе-феврале их уже не будет. Но если мы говорим о том, что человек может подождать, и он не ограничен в параметрах, то можно перенести покупку как раз на январь-февраль.
— Но многие думают, что цены на жилье упадут.
— Рынок недвижимости волатильный. Он сначала растет, потом падает. Но у нас, как практика показывает, тенденция такая, что если процентная ставка на ипотеку растет, то цены на недвижимость падают. Если процентная ставка на ипотеку падает, то цены на недвижимость растут. Если человек берет квартиру в ипотеку, то себестоимость у него будет одинакова. Неважно, когда он это делает, у него только времена года идут и все.
