Владимир Путин поручил до 2020 года найти альтернативу «долевке». Губернатор области Борис Дубровский также считает, что этот инструмент «исчерпал себя, и нужно переходить к более цивилизованным формам работы». Что в этом случае ждет челябинский рынок жилья, рассуждают управляющий партнер компании Development Pro Андрей Бодрягин и эксперт главы города Дмитрий Довженко.
Андрей Васильевич, первый вопрос к вам. Вы отметили, что отказ от долевого строительства неминуемо изменит рынок недвижимости. Что Вы имели ввиду?
Андрей Бодрягин: Мы всегда говорим о финансах. В инвестициях финансы получить всегда было очень сложно. Денег никогда не хватало. Исторически нашелся такой хороший инструмент в отсутствии кредитования и доступных ресурсов - это деньги будущих покупателей квартир. Чем это было привлекательно для клиентов - тем, что они получали некий дисконт. Эти деньги для застройщиков как «дармовые». Ответственность за эти деньги лежит не на застройщиках, обслуживание кредитов по этим деньгам тоже на застройщиках не лежит. Люди берут ипотеку и платят. Отношение к этим деньгам соответствующее. Теперь представим ситуацию, что такие ресурсы стали недоступны, и застройщик 7 кругов ада проходит, чтобы получить свои финансы. Что он будет делать, прежде всего? Он будет думать о том, чтобы строить то, что продастся и принесет прибыль. Почему я и сказал, что это решение изменит в корне рынок жилья. Наконец-то застройщики вынуждены будут думать о том, что построить. Логично, что и качество жилья должно кардинально измениться в лучшую сторону. Люди не настолько богаты, чтобы покупать плохое. Соответственно, когда это будет дорого - а дорого это будет однозначно - продаваться будет товар только исключительного качества.
Дмитрий Довженко: Я поспорил бы с последним тезисом Андрея, что будет строиться только дорогое и качественное жилье. Оно будет дорогое, но не факт, что качественное. Если брать стоимость жилья, из чего она формируется, то заемный ресурс я бы отнес на третье место по удорожанию. Земля никуда не делась. Она сколько-то будет стоить. Подключение к сетям - одна из самых дорогих составляющих. И материал, из которого возводится дом. Надо понимать, что у частных строительных компаний единственная цель - извлечение максимальной прибыли. Это достигается за счет удешевления всего, что можно - и мы получаем массовую застройку, где начинаются трещины, замазки. С этой точки зрения я бы засомневался, что будет качественное жилье.
Сколько компаний может уйти с рынка с отменой долевого строительства?
Андрей Бодрягин: У нас львиная доля компаний работает на заемных средствах от дольщиков. И 2-3 компании, которые категорически не работают с деньгами дольщиков, а работают только на свои, прибегая к кредитам, либо партнерским деньгам, либо деньгам уставного капитала. Я все же думаю, что качество изменится, потому что продукт должен на гарантированные продажи выходить.
Дмитрий Довженко: Я бы хотел подчеркнуть еще одну вещь, которую мы не затронули. Люди, которые получают ипотеку под «долевку», почему-то требуют всегда все с застройщика. Они могут потребовать и с банка. По сути, банк оценил риск той строительной компании. У каждого банка, который выдает ипотеку под «долевку», есть программа аккредитации застройщика, где они смотрят, проверяют, насколько застройщик соответствует определенным условиям. У каждого банка это своя программа, но смысл в том, что вы не получите ипотеку под компанию, которая начала вчера строить. У каждого банка начинаются условия с того, что застройщик должен проработать не менее 3 лет, там должны быть построены объекты. Соответственно, если банк ошибся, когда выдавал ипотеку, тогда вы должны претензии предъявлять к банку.
Андрей Бодрягин: Мы с Дмитрием сходимся на той мысли, что стройка должна перейти из разряда перекладывания кирпичей именно в финансовую сферу. Так как там очень большие деньги. В масштабах страны 80 миллионов квадратных метров построено - это триллионы рублей. Чем больше строительная отрасль будет работать по финансовым инструментам, которые приняты в профессиональной финансовой среде - тем больше будет там порядка.
А готовы ли к этому застройщики?
Дмитрий Довженко: А вот тут должна быть законодательная база, которая скажет застройщикам - «Либо ты действуешь так, либо - никак».
