Несмотря на то что Верховный суд РФ уже сформировал четкую позицию по резонансным делам о мошенничестве с недвижимостью (в том числе по так называемой схеме Долиной), покупатели по-прежнему рискуют попасть в ловушку. Челябинский юрист Вячеслав Курилин рассказал сайту 1obl.ru, на какие «красные флаги» стоит обратить внимание и как максимально обезопасить себя при приобретении жилья.
Хотя в Челябинской области громкие случаи по этой схеме практически не фиксируются, отдельные эпизоды все же выявляются. По словам эксперта, масштаб проблемы в целом по стране был значительным — речь шла о сотнях выявленных кейсов. Сейчас ситуация стабилизировалась, но бдительность терять не стоит.
Юрист подчеркивает: проверка должна быть комплексной. Недостаточно изучить только документы на квартиру — важно тщательно оценить и самого продавца. Среди обязательных шагов:
- запросить полный пакет правоустанавливающих документов;
- выяснить мотивы продажи и планы по использованию вырученных средств;
- зафиксировать эти сведения в договоре;
- включить в соглашение пункт о том, что продавец не находится под влиянием обмана и не планирует процедуру банкротства.
Особое внимание стоит уделить стоимости объекта. Заниженная цена — один из самых тревожных сигналов: риск оспаривания сделки резко возрастает, если стоимость ниже рыночной на 20% и более. Также крайне нежелателен расчет наличными: юрист настоятельно рекомендует проводить оплату исключительно в безналичной форме.
Если продавец — пожилой человек, а у покупателя возникают сомнения в его дееспособности, допустимо запросить медицинские справки, подтверждающие, что гражданин осознает значение своих действий.
По мнению Вячеслава Курилина, спрос на профессиональных риелторов растет: люди готовы платить за экспертную оценку и выявление рисков. Компетентные агентства и специалисты, способные грамотно проанализировать ситуацию, становятся все более востребованными.
При этом настойчивое желание продавца обойтись без посредников — весомый повод для беспокойства. Некоторые покупатели пытаются дополнительно обезопасить себя, запрашивая письменное согласие родственников собственника, но на практике продавцы нередко отказываются его предоставлять. В такой ситуации юрист советует не рисковать и рассмотреть другие варианты жилья.
Яркий пример из практики Вячеслава Курилина показывает, насколько важны даже, казалось бы, второстепенные детали. Риелторы работали с 30‑летней челябинкой, которая собиралась переехать в Краснодарский край. Ее ответы на базовые вопросы звучали уверенно, а связь с ее мамой вроде бы подтверждала историю.
Сомнения появились, когда риелтор неожиданно спросил, как девушка планирует перевозить свою собаку — на поезде или самолетом, какие документы для этого потребуются. Женщина растерялась и начала нервничать: мошенники не подготовили ее к таким вопросам. Дальнейшие уточнения (например, о расположении дома в месте переезда) окончательно выявили нестыковки. Сделку остановили.
Сегодня суды не принимают во внимание единичные факты: они оценивают всю совокупность обстоятельств — в первую очередь добросовестность покупателя и то, какие меры он предпринял для защиты своих интересов.
Верховный суд РФ четко обозначил: одного лишь заявления продавца о «заблуждении» недостаточно для аннулирования сделки. Если покупатель заплатил рыночную цену, оформил право собственности и не знал о проблемах со стороны продавца, сделку признать недействительной нельзя.
Риск сохраняется в следующих случаях:
- цена существенно занижена;
- покупатель был в курсе проблем продавца;
- сделка оформлена в срочном порядке без должной проверки.
Таким образом, грамотная подготовка, внимание к деталям и использование профессиональной поддержки — ключевые факторы, позволяющие избежать серьезных проблем при покупке недвижимости.
