Сергей Малетин: «У каждого из нас бывают финансовые сложности, поэтому ипотечные каникулы нужны»

Оказавшись в сложной жизненной ситуации, человек может не расплачиваться по кредиту в течение полугода. Об изменениях в законе рассказывают руководитель компании «Марис-Недвижимость» Сергей Малетин и директор института экономических исследований и бизнес-образования «РОБИС» Владимир Помыкалов.

Сергей, была ли необходимость введения закона об ипотечных каникулах?

Я считаю, что если есть такой инструмент, как ипотека, то должен быть и инструмент, который защищает права клиентов. Соответственно, у каждого из нас бывают финансовые сложности, трудности с работой или, не дай бог, инвалидность, поэтому ипотечные каникулы нужны. Условия, конечно, пока еще не такие мягкие и лояльные. Но в любом случае это лучше, чем их отсутствие. Обязать банки законом предоставлять клиентам передышку — это я считаю разумным, нормальным, и каждая семья должна восстановить силы, найти новую работу и решить свои проблемы.

Владимир Владимирович, какая сейчас ситуация с ипотечным рынком? Почему она настолько отличается от того, что происходит на западе?

У нас ипотека молодой финансовый инструмент. Существует пирамида, которая традиционно надстраивается над ипотечным кредитом и обеспечивает возможность его длительного функционирования и возможность назначать значительно ниже, чем она, допустим, у нас. Как правило, процентная справка по ипотечному кредиту ниже ставки рефинансирования. Причем, существенно ниже. На западе на три-четыре процента ставка по ипотеке ниже ставки рефинансирования. И, казалось бы, банку не выгодно заниматься ипотекой, но благодаря деривативам, вторичным, третичным ценным бумагам, которые надстраиваются над ипотекой, удается хеджировать этот риск и потери банка. Тем более, что в этом активно участвует еще и государство, которое выступает определенным гарантом устойчивости ипотеки.

Сергей, чтобы оформить ипотечные каникулы, нужно собрать определенные справки, следовать определенным условиям. Например, что ипотека не должна превышать 15 миллионов рублей и чтобы ранее люди не обращались за финансированием. Не будет ли сложно получать эти ипотечные каникулы?

Мы с этими критериями, в принципе, согласны, потому что если у человека есть второе, третье жилье, он всегда может его заложить, продать и решить вопрос с погашением кредита без всяких просрочек и ипотечных каникул. Если у него на сегодняшний день есть еще имущество — сад, гараж, участок, — всегда можно продать и решить вопрос.

А как считаете, много ли людей смогут воспользоваться ипотечными каникулами?

Я думаю, большинство смогут, если правильно подойдут к вопросу оформления всех документов. Да, этот процесс сложный, бюрократия непростая, так же как и само оформление ипотеки. Но ничего, оно того стоит. В любом случае, например, если был платеж у семьи 16 тысяч рублей, он станет, к примеру, девять тысяч. Или даже по той ставке, которую они сами назовут, это будет выходом.

Владимир Владимирович, если посмотреть на ипотеку в целом, если ли постепенное стремление к западной модели?

Конечно, есть. Ипотеки как минимум существуют в двух видах: европейская континентальная и американская. Лично мне ближе двухуровневая американская модель, у них и процент поэтому ниже. Сегодня у них до четыре процента ставка по ипотеке, а при индивидуальном подходе может быть и полтора процента. Я довольно давно был последний раз в США, пошел в риэлторскую компанию, приглядел особнячок. Я просто занимался обучением оценщиков, и мне было интересно. Мне сказали: вот особнячок, 400 тысяч долларов, 300 квадратных метров, с бассейном, с гаражом в ипотеку на 30 лет при условии, что представился типичным профессором местного университета с доходом 50 тысяч долларов. Мне сказали: вот вам на 30 лет с 1,5–2 процентами, я выразил сомнение: а проживу ли я 30 лет? Мне сказали: ничего, или ваши наследники выплатят, или продадут, никуда ваши деньги не денутся.

Сколько нам потребуется времени на переход к подобной модели?

Тут нужны воля и растущая экономика. При стагнирующей экономике все инструменты будут просто пиявками. Все растянется на десятилетия, а может, и вообще рухнет. А кто будут жертвами? Жертвами будут наши заемщики.

Сергей, какой у вас прогноз по ипотечному рынку? К чему мы придем?

У меня не настолько пессимистичный прогноз, как у Владимира Владимировича. Я верю, что ипотечные инструменты помогают, делают все более удобным. И вот вначале вы сказали, что ипотека у нас молодая. Мы с ней только учимся жить, только понимаем, как она работает, какие грани есть у этого инструмента, и как им воспользоваться. Сегодня мы можем не только купить первое жилье, поменять на другое, более крупное, но мы можем и инвестировать с этой помощью, теперь знаем, как сделать переплату меньше, как сэкономить на ипотеке и вообще более «вкусные» условия. Я не думаю, что мы распрощаемся с ипотекой в ближайшее время. На сегодняшний день банки получают сверхприбыль, и они будут это делать, пока мы учимся, пока ипотека у нас на этапе разгона. Но постепенно она будет снижаться.