Риэлторы связывают изменения со скорым вступлением в силу законодательных нововведений, а также возможным вхождением в Челябинск федеральных застройщиков. К чему это приведет и как изменится отрасль, рассказал председатель комиссии по этике Российской гильдии риэлторов «Южный Урал», директор центра недвижимости «Форум» Игорь Чернядьев.
В прошлом году известие о проведение в Челябинске саммитов ШОС и БРИКС несколько оживило рынок недвижимости. В этом году вступление в силу закона о долевом строительстве повлияет на ситуацию. Как вы видите развитие отрасли?
Я думаю, что психологически и покупатели, и строители, и риэлторы готовы к тому, что с июля этого года будут вводиться новые правила на рынке недвижимости. Об этом было известно заранее, за два года. Многие готовились к этому документально: застройщики подстраивали свои бизнес-процессы, риэлторы готовили свои юридические службы, покупатели получали информацию. Поэтому серьезного кризиса, то есть, остановки продаж, резкого повышения цены или искусственного дефицита недвижимости, такого не будет. Но влияние на рынок новый закон, естественно, будет оказывать. В чем оно может состоять, и это мы уже замечаем, что с рынка будут постепенно уходить, сдавая свои дома, небольшие застройщики, которые не смогут подстроиться под новые правила игры. А крупные застройщики должны почувствовать эту ситуацию, начнут укрупняться. И у них появится возможность строить жилье немного другого уровня. Они смогут играть ценой, повышать ее, если обращать внимание на повышенный спрос, делать какие-то преференции, запускать акции, потому что они на этом рынке будут чувствовать себя более свободно. Я говорю о тех застройщиках, которые уже подстроятся под ситуацию. В Челябинске никаких бурь не намечается, стоимость квадратного метра будет примерно такая же, если брать в среднем по городу, новостройки вырастут, скорее всего, на 5−7% во второй половине года. Ипотека будет в районе 10−12%, то есть, в тех рамках, в которых она находится сейчас. Я думаю, что, начиная с конца года, ипотека, возможно, будет снижаться на полпроцента−процент. Но это не раньше, чем ноябрь-декабрь этого года.
Количество застройщиков будет снижаться, значит, цена может при этом вырасти?
Да, предложений будет меньше.
А освободится ли при этом некая ниша, которую смогут занять, например, федеральные застройщики?
Я этого и ожидаю. Что освободятся ниши, цена за квадратный метр вырастет. Нам надо, чтобы она была от 50 и выше. Тогда будет интерес у федеральных застройщиков, чтобы зайти в Челябинск. А они зайдут сюда уже с готовыми проектами, быстро сделают архитектуру района и договорятся о коммуникациях. У них просто административные и финансовые ресурсы на порядок выше, чем у наших местных застройщиков. И это очень хорошо в плане конкуренции и для жителей Челябинска. Я, когда езжу по другим городам? стараюсь селиться в разных районах. Например, приехал в Екатеринбург — пожил в «Академе», на «Химмаше», на Пионерском, в новых районах. И я обратил внимание, как они обустраивают территорию. Это очень интересно. Да, есть местные застройщики, но их постепенно выдавливают с рынка. Потому что крупные предоставляют более комфортную инфраструктуру, и цена квадратного метра более справедливая, касательно предложения и спроса. Но есть и местные застройщики, например, «Атомстрой» в Екатеринбурге, которые подстраиваются под рынок и строят жилье такого же качества.
Повышения в этом году будет достаточно, чтобы зашли федеральные застройщики?
Сейчас нет. Получается, если сейчас цена за «квадрат» 40−45 тысяч рублей, то надо, чтобы рост был 20−25%. То есть, это перспектива 2020 года. Хотя застройщики уже сейчас внимательно следят за нашим городом и анализируют то, что здесь происходит. И как только они поймут, что смогут строить за 35, а продавать за 50, — эти цифры условны, я не знаю наценку, но, думаю, что она около 20%, — тогда они начнут заходить в город. Я думаю, если говорить о политике, это будет выгодно и властям. Они будут давать рабочие места, будут показывать местным застройщикам, как нужно строить, будут вкладывать деньги в нашу экономику. Это всем выгодно. Это как с ритейлом, как с продажами автомобилей, как со страхованием. Ситуация во всех сферах одинаковая.
В 2020 году вы ожидаете повышения цены, а если еще войдут и федеральные застройщики, то Челябинск должен совершенно поменяться?
Он должен измениться, потому что, на самом деле, у нас все в стране, где-то быстрее, где-то медленнее, все развивается. Это касается не только Москвы, Санкт-Петербурга и Сочи. Екатеринбург, Новосибирск, Красноярск, где недавно прошла Универсиада. Эти все города, я уже не говорю про Казань, такие же миллионники, как и наш город. И они все сейчас становятся совершенно другими, современными. А мы, мне кажется, задержались на стартовой площадке, наверное, ждали этих хороших новостей. Но уже надо выстреливать. Это такой классный период в ближайшие 1,5−2 года, а то и больше, когда мы с вами увидим, как город меняется в лучшую сторону. Но при этом, конечно же, будет расти и цена квадратного метра. Потому что, Москва — замечательный город, но там квадратный метр стоит 170 тысяч рублей. Так как человек покупает не только квадратный метр, он покупает инфраструктуру. Он покупает чистые улицы, свежий воздух, транспорт. Все это входит в стоимость 170 тысяч рублей за квадратный метр.
