В условиях моратория на плановые проверки земельного законодательства Росреестр не проводит свои рейды. Но это не значит, что земля находится без присмотра. Как ведомство осуществляет контрольно-надзорную деятельность? Продюсеру радио «Business FM Челябинск» Марии Полевщиковой рассказал об этом заместитель руководителя управления Росреестра по Челябинской области Андрей Жарков.
— Какие мероприятия в контрольно-надзорной деятельности осуществляет Росреестр? Как в условиях моратория на проверки Росреестр контролирует соблюдение требований земельного законодательства?
— В рамках контрольно-надзорной реформы был принят в 2020 году единый закон, который множество надзорных органов и их мероприятия привел к одному виду. Поэтому мероприятия, которые проводят наши инспекторы, такие же, как и у всех остальных контрольно-надзорных органов. Они могут быть как с взаимодействием, так и без взаимодействия. Например, когда проводим выездное обследование, мы приехали к земельному участку, посмотрели, промерили, если нам нужно, не трогая собственника участка. Мы не мешаем ни в коем случае его деятельности.
— Куда обращаться, если права нарушены. Допустим, такая ситуация: сосед по саду менял забор и случайно захватил кусочек вашей земли. Как определять, где проходят границы? Как доказывать свою правоту в этой ситуации?
— Прежде всего, хотелось бы, чтобы не доводили до скандала. Всегда лучше договориться. Самое главное, поговорить с соседом. Но если он не идет навстречу, если есть подозрение, что при установке забора сосед залез немножко на чужую территорию, и при этом ваш участок отмежеван, что очень важно, лучше в первую очередь обратиться к кадастровому инженеру, который покажет точки и границы участков. Если выяснится, что действительно есть захват, то тогда несколько путей: либо обратиться в органы государственного земельного надзора, то есть к нам в Росреестр, указав, что сосед занял часть участка, либо, в крайнем случае, в судебном порядке требовать восстановления своего права.
— Что значит «использовать землю в соответствии с видом разрешенного использования»?
— У каждого земельного участка есть определенные разрешенные использования. Все земельные участки делятся на категории, например, земли сельскохозяйственного назначения или земли населенных пунктов. Внутри категорий еще определяется вид разрешенного использования, исходя из градостроительного регламента. Например, земельный участок предназначен для индивидуального жилищного строительства, в законе указано, что можно строить жилой дом или какие-то хозяйственные постройки. Но разводить на нем свиней нельзя.
— Если начинают разводить свиней, что будет?
— Тогда два варианта. Либо это нарушение, потому что не предусмотрено градостроительным территориальным регламентом, тогда нужно прекратить противоправные действия. Либо принять меры, направленные на изменения вида разрешенного использования.
— Его можно изменить?
— Это зависит от градостроительного регламента для каждой территориальной зоны. Город, например, установил градостроительный регламент, есть территориальные зоны. Там написано, что можно делать в этой зоне, а что можно делать в условно разрешенном порядке, то есть через проведение публичных слушаний. Например, целый квартал отведен под жилую застройку, а в качестве условно-разрешенного допускается магазин. Тогда собственник участка инициирует проведение публичных слушаний, на которых граждане могут высказаться. Например, говорят, что магазин здесь не нужен, чтобы по утрам не было разгрузки и погрузки товара. Или, например, говорят что, наоборот, не хватает, далеко идти до магазина. Как только будет изменен вид разрешенного использования, можно приступать к использованию.
— Иначе будут штрафы?
— В том числе штрафы. Штраф — это полбеды. Для физических лиц будет 10 тысяч рублей, для юридических лиц или индивидуальных предпринимателей — 100 тысяч рублей за нецелевое использование. Хуже всего, что если вы решили земельный участок без переоформления использовать, например, построить коммерческий объект, вы просто не сможете вести его в эксплуатацию. У вас не будет соответствовать этот объект тому виду, который разрешен на этом участке. Вы построили огромный гараж, хотите сделать автосервис, пошли регистрировать, а вам говорят, что нельзя на этой земле строить. И вы деньги потеряете.
— Как предпринимателю себя обезопасить? Заранее все нужно по картам посмотреть? Чтобы не было такого, что бизнесмен выкупил участок или взял его в аренду, как вы говорите, построил гараж, а потом выясняется, что там нельзя открывать автосервис. Как узнать заблаговременно, какой бизнес не противозаконен на этом участке?
— Подготовиться, прежде чем рассматривать возможность инвестиций в участок. Самый простой вариант: прямо с телефона любой из нас может посмотреть на публичной кадастровой карте сведения Единого государственного реестра недвижимости. Они общедоступные, бесплатные, разрешены к использованию. Кроме того, в интернете можно найти сервис Федеральной государственной информационной системы территориального планирования, на которой можно посмотреть градостроительные регламенты, что допускается строить в этой зоне. Кроме того, сейчас внедряется Единая электронная картографическая основа с участием Росреестра, которая означает, что все органы, которые так или иначе работают с картматериалами, например, при прокладке коммуникаций, в формировании зон, собираются в одном месте. Можно посмотреть все возможные риски. Например, взяли земельный участок сельскохозяйственного назначения, и хотим на нем выращивать картошку, а окажется, что там водоохранная зона. Сложнее будет строить объект для переработки картофеля. Сейчас есть очень много доступных сервисов в интернете.
— В каком случае предприятию или бизнесу ждать проверку государственного земельного надзора?
— Управление Росреестра по Челябинской области может выйти именно с проверкой, старой доброй проверка, когда вы заходите на предприятие и говорите: «Так, показываем, что у вас на предприятии? Где ваш директор?». Пугающая всех проверка. В условиях моратория такая проверка допускается только в случае, когда прокурор разрешил ее проведение на основании представленных заранее документов о том, что дальнейшая эксплуатация предприятия может причинить кому-то вред. Например, земельный участок для жилищного строительства, а собственник решил в нем выкопать карьер, продать с него щебень, песок. Вред? Вред. В этом случае, конечно, обращаются к прокурору. Тогда с санкцией прокурора мы можем выйти на старую добрую проверку с выдачей предписаний и назначением штрафа.
