Рынок арендного жилья остается одним из самых активных сегментов недвижимости. При этом и собственники квартир, и наниматели нередко сталкиваются с мошенничеством, финансовыми потерями и судебными спорами. Как безопасно оформить договор найма, какие риски чаще всего возникают и почему участие нотариуса помогает защитить интересы обеих сторон? Продюсеру радио «Business FM Челябинск» Марии Полевщиковой рассказала об этом президент Челябинской областной нотариальной палаты Татьяна Титаренко.
— Татьяна Евгеньевна, сегодня рынок аренды жилья остается достаточно активным. С какими проблемами и спорами чаще всего сталкиваются собственники квартир, а также наниматели?
— Один из главных рисков, с которым может столкнуться наниматель жилья, — это внезапное требование покинуть квартиру. Причины могут быть разные. И это не только ситуации, когда владелец передумывает сдавать квартиру или находит нанимателя на другую сумму. Бывает и так, что договор изначально заключал не собственник жилья. Сейчас это очень распространено, когда сдает квартиру не хозяин, а человек, которому дали определенные поручения. То есть собственник жилья без выдачи доверенности просто дал устное поручение сдать квартиру риелтору, своему поверенному. И он активно сдает. И у тех людей, которые в эту квартиру заселяются, даже не возникает мысли проверить полномочия этого лица.
— Как нотариус помогает проверить собственника и его полномочия, сам объект недвижимости?
— Мне нравится произносить слова, что с безопасным наймом жилья поможет именно нотариус. Это своего рода страховка от выселения. Нотариальная форма договора найма, как и любого другого договора, снимает все вопросы, касающиеся проверки права собственности. Персональные данные владельцев недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости по умолчанию скрыты законодателем для посторонних. Никакое лицо, кроме уполномоченных от лица государства, а это в том числе мы, нотариусы, не может получить этой информации просто так. Нотариус имеет на это полное законное право. В определенных ситуациях сведения эти нам выдаются, и мы, основываясь на том, что получили, можем провести правовую экспертизу сделки, которую совершает обратившийся к нам человек. Проверит нотариус и саму недвижимость. Например, нет ли на объекте обременений, ареста за долги или спора о праве собственности. В этих случаях жилье нельзя не только продавать, но и сдавать в аренду. Еще один момент, который может остаться за кадром, если в сделке не участвует нотариус, — ипотека. Всеми любимая ипотека. Очень много шуток на эту тему мы знаем. Самая злобная шутка, которая может случиться с человеком, когда он снял квартиру — это то, что на объекте существует обременение, ипотека. Это значит, что кредитным или каким-то другим договором предусмотрены условия о том, что собственник не может, скорее всего, сдавать эту квартиру в наем.
— Какие еще проверки проводит нотариус перед удостоверением договора и почему они важны для безопасности, подчеркну, обеих сторон?
— Нотариус также проверит полномочия поверенного, если от имени владельца действует представитель по доверенности. То есть, если квартиру сдает человек, который представляется другом собственника-хозяина. Значит, у этого друга должна быть обязательно нотариально удостоверенная доверенность.
— Иногда стороны договариваются об аренде с последующим выкупом недвижимости. Какие юридические нюансы важно предусмотреть в таких ситуациях?
— Все юридические нюансы предусмотрит нотариус, если к нему придут за удостоверением подобного договора. Стоит лишь высказать свои пожелания, которые нотариус положит в определенные рамки, и выдаст в итоге договор, в котором с юридической точки зрения будут предусмотрены риски обеих сторон. Аренда с выкупом недвижимости — это всегда интересное дело. Люди хотят либо оставить мебель, либо завести свою, начать раньше ремонт, закончить ремонт, который уже идет, вкладывать деньги в стены, которые пока чужие, с определенными гарантиями.
— Как собственнику защитить себя от убытков, если арендатор перестал платить или причинил ущерб имуществу? Тоже распространенная ситуация. Что дает нотариально удостоверенный договор в этом случае?
— Нотариально удостоверенный договор в этом случае является бесспорным доказательством того, что оформлен найм, оформлена аренда. В договоре можно предусмотреть совершение так называемой исполнительной надписи. Это документ, который дает возможность в бесспорном порядке, обращу ваше внимание, взыскать все неустойки по договору и просроченные платежи плохого плательщика, с недобросовестного участника этого договора, через службу судебных приставов. То есть, минуя суды, нервотрепку, определенные траты, затраты на госпошлины, человек может в бесспорном порядке обратиться к нотариусу, предоставить расчет, по которому долг, и взыскать все это через службу судебных приставов.
