Торговые центры Челябинска почти три с половиной месяца оставались закрытыми из-за коронавирусной пандемии. В ближайшие месяцы станет ясно, смогли ли выжить ресторанный бизнес и сфера красоты. Однако уже сегодня практически каждое четвертое помещение пустует. Кому удалось удержаться на рынке, а кто так и не вышел с вынужденных каникул? О том, что происходит в сфере коммерческой недвижимости, «Бизнес ФМ» рассказал генеральный директор компании «IBC-Недвижимость» Станислав Ахмедзянов.
— Обсудим вопросы недвижимости — как рынок перенес карантинные мероприятия? Ведь одними из первых пострадали, ощутили на себе все последствия введения режима самоизоляции собственники ТРК?
— Конечно, самые пострадавшие — это торговые комплексы и офисы. У торговых комплексов в зависимости от позиции собственников были либо нулевые базовые ставки, либо половинчатые базовые ставки. Ставка в торговом комплексе подразделяется на базовую ставку и операционно-эксплуатационную, в которую входят налоги на имущество, уборка общих мест и так далее. Эту ставку, которую специалисты называют «опексом», безусловно, торговые комплексы заставляли платить. А базовая ставка — это то, что на самом деле должно достаться инвестору либо не достаться — здесь уже решение инвестора было.
— А в Челябинской области владельцы торговых площадей шли на уступки и снижали как раз эту ставку, аренду? Закрытые же все стояли.
— Убытки колоссальные у них, при этом это исключительно зависит от мнения владельца торгового комплекса, потому что кто-то говорит: «Ну уйдут — найдем новы». Кто-то говорит: «Мы их так долго собирали, зачем нам их терять?». Есть владельцы торговых комплексов, которые пошли, например, на инвестирование, на ремонты в момент пандемии. Пока не было народа, кто-то подремонтировал, подлил что-то, это конечно, втихушку, но все равно.
— Можно ли уже в цифрах оценить ущерб? У нас некоторые комплексы выставляют на продажу уже — «Фокус» например. Ждать ли теперь череды продаж, банкротств?
— Вы знаете, в принципе торговый комплекс — это кэш-машина, это машина по добыче наличных, и, можно сказать, что любой комплекс в любой момент продается любому покупателю, который назовет справедливую цену. Убытки были до 50 процентов от базовой арендной платы. Если в среднем сказать — средний торговый комплекс размеров как «Куба», «Фокус», «Горки» — если они порядка 50 тысяч метров общей площади, 30 тысяч арендопригодной площади — будем считать, что месячный сбор там порядка 30 миллионов. Соответственно, миллионов по 10 каждый из комплексов убытков терпел. «Родник» и «Алмаз» побольше. Можно сказать, что миллионов 200 челябинские торговые комплексы точно потеряли. Это не малые деньги для них, безусловно это те деньги, которые они копят, чтобы потом ремонтироваться, улучшаться, давать рекламу.
— Много ли съехало арендаторов и кто сейчас чувствует себя наиболее спокойно, какие сферы?
— Съехало, конечно, очень много: каждое четвертое-пятое помещение в Челябинске либо де-факто пустует, либо будет пустовать в течение трех месяцев, потому что они уже не платят ставку аренды. У нас были такие хитрые собственники в прошлый кризис: они оставляли арендаторов, чтобы они платили только за коммунальные и за эксплуатацию, не беря основную часть базовой ставки, лишь бы сидели. Говорили, что вот у меня есть арендатор, покупайте у меня помещение с арендатором — будет поток. Приходит новый собственник, арендатор говорит: «Так мы ж тут платим 100-150 рублей за квадратный метр». Таких помещений сейчас тоже достаточное количество, дальше будет больше. Бизнесы закрываются, реально располагаемые доходы россиян сильно уменьшаются, челябинцев еще больше. То есть денег в кармане становится меньше, продукты становятся дороже. Будут востребованы помещения для товаров, эластичность, близкая к единице, и товары отрицательного спроса. По-русски: отрицательный спрос — это то, что мы не можем не потребить. Товары, эластичностью близкие к единице: когда нет электричества — спички, а когда хочется кушать — хлеб и соль. Соответственно, продуктовые магазины, медицинские учреждения, магазины товаров у дома — в том числе алкогольные магазины.
— А какие сегменты больше всего пострадали — есть стрит-ритейл, продуктовый?
— Конечно, первые пострадали офисы, второе — это будет стрит-ритейл, то есть уличная розница, говоря по-русски, торговые комплексы. Страшная, некачественная производственная индустриальная недвижимость — в Челябинске складом называют все, что выглядит настолько страшно, что больше никак нельзя использовать. Так вот, если это страшный, разваленный завод, то его использовать сложно. А если это индустриальная недвижимость класса «А», где у нас есть уровень пола метр двадцать, чтобы машины разгружались, грузовые ворота — эта недвижимость на самой высоте, она сейчас востребована, аренда стоит в Челябинске дороже, чем в Москве. Инвесторы сейчас становятся в очередь — а мы очень много делаем проектов — здесь не как в торговом комплексе. Здесь ты просто построил, до строительства сдал в аренду, еще не строя у тебя есть предварительный договор, по которому арендаторы обязаны арендовать на десять лет, поставил управляющую компанию — и десять лет у тебя деньги прыгают на карточку.
— Какие прогнозы для сферы недвижимости на ближайшее будущее, что сейчас делать собственникам?
— Дело в том, что должны быть профессионалы в этой части по анализу недвижимости. Самое время найти «своего» профессионала. Наймите управляющего по недвижимости, потому что сейчас знание рынка — что в какой момент сделать, что кому изменить, где-то сделать скидки или оставить долгострой — эти знания уникальны. Можно остаться как царица морская, как в «Сказке о золотой рыбке», а можно, наоборот, сглупить. Например, сейчас все сети просят скидки. Вопрос: давать или не давать? Для этого надо понимать, какое место, какой оборот торговли. Или, например, что делать со своими офисами? Ну найдите своего управляющего недвижимостью. Что делать с квартирой бабушкиной: продавать или делать две однокомнатные и сдавать в аренду. Надо все считать. Вопросы совершенно разные. Соответственно, смотрите на цель, что вы хотите — и ваши желания сбудутся.
