Недавние изменения в закон о долевом строительстве и градостроительный кодекс эту пропорцию изменят в сторону увеличения. О перспективах «долевки» рассказали начальник отдела по работе с корпоративными клиентами по финансированию недвижимости Челябинского отделения Сбербанка Роман Лихопуд и директор строительной компании «Легион» Сергей Пахомов.
Около двух лет прошло с того момента, как ввели проектное финансирование. Какие итоги можно подвести? Что у нас сейчас происходит с долевым строительством?
Роман: Да, действительно, два года назад правительство инициировало ряд очень важных поправок — 214 закон. На сегодня мы можем зафиксировать тот факт, что Челябинская область является одной из лидирующих территорий в Российской Федерации. Доля проектов с эскроу-счетами составляет 75 процентов, в то время как на территории России в среднем эта доля составляет 36 процентов. Всего за весь период действия нового закона было открыто более двух тысяч эскроу-счетов и «распаковано» 680 примерно на один миллиард рублей. Мы прогнозируем, что полностью перейдем на механизм эскроу к 2022 году. В части проектного финансирования Сбербанк занимаем порядка 70 процентов рынка. Наш портфель на сегодня по финансированию жилья составляет более девяти миллиардов рублей, мы финансируем 23 застройщика, 53 жилых дома.
По поводу лидерства региона — это по доле, а в абсолютных цифрах мы, кажется, занимаем третье место по УрФО?
Роман: Это, действительно, так, но это в первую очередь связано с тем, что рынок областей-лидеров по сравнению с нашими в три раза выше.
Теперь об объемах строительства. Сергей, каковы сейчас объемы ввода жилья, что у нас вообще происходит со строительной отраслью в Челябинской области?
Сергей: Если смотреть в разрезе эскроу-счетов, то не могу сказать, что в текущем моменте именно введение эскроу-счетов как-то значимо повлияло на объем строительства. И если говорить объективно, что Челябинская область — лидер по доле проектов на эскроу-счетах, то это во многом определяется тем, что у нас преобладающий тип — панельное домостроение — очень быстро строится, а если ты строишь монолит, каркас — то это чуть более длительнее сроки. Поэтому, в силу того, что инерция в области значительная, в силу специфики деятельности, мы этот эффект перехода на механизм через эскроу-счета увидим через год-полтора. Потому даже если смотреть нашу компанию — у нас три четверти домов на сегодняшний день строится еще не по эскроу-счетам, но уже те объекты, которые мы закладывали в прошлом году и в этом, идут по эскроу-счетам. Сфера строительства до недавних пор была достаточно не очень хорошо структурирована с точки зрения финансового учета, прозрачности, отчетности и так далее. Смотря в среднесрочной перспективе — да, наверное, у небольших компаний, которые не ставили это во главу угла, будут проблемы, просто потому что приходя в банк тебе сложно доказать свою состоятельность, состоятельность проекта. Плюс надо показать определенный объем собственных средств — вот тут возникает большая проблема, потому что, как ни крути, любой банк запросит минимум десять процентов, в Сбербанке 15–20 процентов собственных средств надо показать. И это автоматом отсечет с рынка небольших застройщиков. Но мой прогноз, что этот фактор как-то сильно на объемы не будет влиять. Если есть рынок, есть спрос, если будет высвобождаться эта рыночная доля, то более крупные застройщики, безусловно, будут ее занимать. А если смотреть на текущий момент, то наш объем строительства вообще зависит от трех причин. Первая — платежеспособность со стороны покупателя, доступность ипотеки. У нас есть статистическая зависимость — снижение ставки на один процент по ипотеке увеличивает воронку продаж и доступность продукта на пять процентов. Поэтому мы сейчас прямо в моменте являемся такими бенефициарами этой субсидированной ипотеки, которая была как антикризисная мера, антикоронавирусная даже, объявлена. Поэтому в текущем моменте со спросом все в порядке. И третий фактор — это как раз доступность финансирования. Пока, по крайней мере, по нашей компании, мы никаких негативных последствий от этого не видим. Более того, даже и самим стало в какой-то мере более спокойно, потому что коронавирус — не коронавирус, мы понимаем, что даже если спрос упадет — мы в любом случае без проблем достроим. Поэтому — да, нормально, негатив был в основном сопряженный с тем, что удорожание. Мы недавно считали, в структуре нашей себестоимости процентные выплаты сегодня порядка двух с небольшим тысяч на метр квадратный уже продаваемой площади.
На покупателей ушло?
Сергей: Или на покупателей, или за счет сокращения маржи Тут вопрос — можешь ты поднять цену или нет? Поэтому маржинальность строительной отрасли в связи с введением этих правил несколько снизилась, но и риски снизились.
Вы говорите, что полтора года будет переход. Что будет со строительной отраслью, с объемами? Ипотека вроде как падает.
Сергей: Ипотека падает, но мне кажется, этот эффект «падающей ипотеки» скоро будет отыгран, потому что одно дело, когда ставка была десять процентов, стала шесть. Другое — когда была шесть, стала пять с половиной. Центробанк уже обозначил, что цикл снижения ставки подходит к концу. Не думаю, что мы вправе дальше ожидать значимого снижения. Доходы населения — прежде всего. Во-вторых — миграционные вещи, если про Челябинск конкретно говорить, потому что, конечно, это негатив. Читаем статистику по Екатеринбургу — там в прошлом году плюс десять тысяч с небольшим приехавших. Десять тысяч с небольшим — это в метрах необходимого жилья порядка 354–400 тысяч квадратных метров — это просто рынок, который появился вновь. А в Челябинске ситуация обратная.
Роман, 13 июля приняты были поправки в 214 ФЗ по поводу долевого строительства и там были упрощения для застройщиков. Как это повлияет на ситуацию? Может, простимулирует застройщиков?
Роман: На самом деле, правки носят больше технический характер. Минстрой постоянно прислушивается к сообществу застройщиков. Прорывных каких-либо изменений там нет. Я одно основное отмечу, что «распаковка» эскроу-счетов может быть осуществлена после того, как объект введен в эксплуатацию, тогда как раньше застройщик должен был еще зарегистрировать право собственности. Тем самым это позволяет застройщику сэкономить от двух до четырех недель.
Ваш прогноз в целом по строительной отрасли?
Роман: Мой прогноз идентичен прогнозу Сергея Валерьевича. Если говорить про потребителя, стоит ли сейчас идти приобретать квартиру? Да, действительно, стоит. Сейчас исторически низкие значения ставок по ипотеке. Основной драйвер снижения ипотечной ставки — программа господдержки. Она действует до ноября.
Программа, скорее всего, будет продолжена?
Роман: Не знаю.
Сергей: Ходят разговоры, но это пока только на уровне разговоров, что продлят. Что касается того, будет ли цена расти или снижаться, то на мой взгляд она снижаться точно не будет, потому что застройщики на крайне низкой марже, и дальше снижать некуда. Что касается объемов строительства, то они сейчас сохраняются у нас на уровне 2017–2018 годов, но стройка — это проекты, это длительная инвестиционная фаза, поэтому какого-либо изменения пока мы не фиксируем. Возможно, будет некое снижение, возможно, рынок очистится от части высокорисковых проектов.
