Рынок недвижимости Челябинской области переживает непростой период: высокая стоимость ипотеки сдерживает спрос, покупатели осторожнее принимают решения, а продавцам и застройщикам приходится подстраиваться под новые условия. При этом цены на жилье не всегда отражают реальную ситуацию со сделками, а первичный и вторичный рынки развиваются по-разному. Что сегодня происходит с ценами и куда движется рынок недвижимости? Об этом продюсеру радио «Business FM Челябинск» Марии Полевщиковой рассказала президент Гильдии риэлторов Челябинской области Алена Смирнова.
— Алена Владимировна, давайте начнем с главного. В каком состоянии сегодня рынок недвижимости в Челябинской области? Что происходит со спросом? Покупатели возвращаются на рынок или по-прежнему занимают выжидательную позицию?
— У нас рынок делится на две части: это вторичный рынок недвижимости и рынок новостроек. Вторичка сейчас в приоритете при покупке, так как это сданное жилье. Все привыкли к процентным ставкам, согласились с ними. Всегда можно по жилью торговаться с продавцами. Стоимость на 30% дешевле нового, строящегося жилья. Поэтому сегодня вторичка приоритетна для покупки, и мы видим это по количеству закрытых сделок за август-сентябрь. Что касается новостройки. Все мы знаем, что с 1 октября изменилась семейная ипотека. Сегодня людям нужно привыкнуть к тому, как она будет работать. Банки еще все свои программы не сформировали. Рынок новостройки в ожидании, что будет дальше.
— Давайте вкратце расскажем про семейную ипотеку. Что поменялось?
— Поменялись ставки. Мы знаем, что сейчас только с первым ребенком 10% и срок ипотеки 15 лет. Со вторым ребенком ставка будет 8%. Это большая программа, которую мы сейчас изучаем. Клиентам нужно привыкнуть, потому что увеличился платеж по семейной ипотеке. Ждем, что предложат банки.
— Если смотреть на цены, есть ли ощущение, что рынок сейчас разделился, стоимость жилья может расти, но реальных сделок при этом не становится больше? Насколько сегодня цена в объявлении соответствует той цене, по которой квартира действительно продается?
— Здесь хочу подсветить два момента. Цены, конечно, завышенные. Как говорю всегда — это ярмарка эмоций. На самом деле, если квартира стоит рыночно, она продается. Насколько торгуется? Вы знаете, если цена выше рынка, то скидки просят и миллион. Я думаю, что 3-5% торг уместен всегда.
— Несмотря на то, что вторичное жилье себя чувствует сейчас гораздо увереннее, как я поняла, в Челябинской области продолжается строительство новых жилых комплексов. Не возникает ли ситуации, когда предложение растет быстрее, чем платежеспособный спрос и что происходит с непроданными квартирами у застройщиков?
— Я посмотрела статистику. Мы входим в топ-5 городов по России среди миллионников. У нас нераспроданного жилья где-то 38%.
— Много получается.
— Достаточно много, да. Что делают? Предлагают рассрочки, разные акции. Сейчас, конечно, семейная ипотека еще притормозит продаваемость объектов у застройщиков. Но, тем не менее, застройщики ищут инструменты. Мы партнеры, общаемся, встречаемся, ждем новых предложений от застройщиков по рассрочке, субсидированной ипотеке.
— Если не брать семейную ипотеку, а вернуться к обычной, она остается одним из главных факторов рынка, по крайней мере, на мой взгляд. Насколько сегодня высокая ставка изменила портрет покупателя? Кто сейчас реально готов покупать квартиру без ожидания более дешевых кредитов?
— Конечно, квартиры покупают семьи. Если первоначальный взнос 20-30%, то ставка где-то 17,8%. Если взнос чуть больше 50%, то ставка может быть 16,5%. Люди адаптировались, привыкли. Берут ипотеку в размере примерно 1,5-2,3 миллиона, продают свою квартиру, используют материнский капитал. И тогда первоначальный взнос больше, чем 50%. Должен быть комфортный платеж по ипотеке.
— Что происходит сейчас с инвестиционным спросом? Покупка квартиры для последующей сдачи или перепродажи остается привлекательной стратегией на Южном Урале? Или доходность уже не компенсирует стоимость денег и расходы на ее содержание?
— Инвесторы сейчас в ожидании, потому что инвестиционных предложений на рынке минимально, они точечные. Для инвесторов сейчас не время. Те, кто считает себя инвесторами для сдачи квартиры в аренду, остаются, но это небольшая ниша. Рынок по аренде сейчас наполнен. Квартир, которые сдаются в аренду, от полутора до двух тысяч бывает в городе. Это очень много, я считаю, даже сезон студентов не заполнил все объекты. Стоимость аренды и на небольшие квартиры от 18 до 20-30 тысяч рублей. Если сейчас выбирать, брать ли квартиру в ипотеку или снимать, то, скорее всего, если у людей ограниченный бюджет, они будут снимать.
— Каким вы видите рынок после Нового года, и стоит ли откладывать покупку квартиры тем, кто сейчас об этом задумывается?
— Я всегда говорю: нужно покупать здесь и сейчас. Вы все равно продадите квартиру по той цене, которую диктует рынок, и купите по той цене, которую диктует рынок. До Нового года, конечно, будет всплеск, это точно. Роста цен мы не ожидаем из-за ключевой ставки, так как она не падает. Поэтому мы будем, скорее всего, в стагнации. Рынок, возможно, упадет до 5% вниз по стоимости жилья, либо будет стоять в этой же цене.
