Недвижимость в регионе за 2015 год продемонстрировала резкое падение цен. В кризисный 2016 год южноуральцы не знают, чего теперь ожидать — очередного подешевения, роста цен или стагнации. Экс-президент региональной гильдии риелторов Валентин Корытный считает, что застоя на рынке недвижимости в Челябинске не будет как минимум до середины 2016 года. Эксперт рассказал BFM74, почему, по его мнению, рынок ещё не достиг своего «дна».
Подводя итоги 2015 года, стоит, пожалуй, начать с конца 2014-го, который был обусловлен невероятным скачком объёма сделок на рынке недвижимости. Что было тогда, что произошло в конце только ушедшего года?
Начнём с того, что весь 2015 год цены на недвижимость находились в стадии падения, между тем стадию стагнации мы не наблюдаем ни в одном из сегментов, которые сегодня представлены в Челябинске. Усредненное падение стоимости жилья составило 20–25% в зависимости от сегмента, к которому относится это жилье. Что касается вторичного рынка, то падение — в районе 17–20%. Оно пока меньше, чем в новостройках. Связано это с тем, что большинство продавцов вторички пока не понимают до конца ту ситуацию, которая сложилась на рынке, то есть не хотят продавать свои объекты дешевле — за ту стоимость, которую им предлагают. Пока стоят на своем. Что касается рынка коммерческой недвижимости, то здесь есть падение до 40%, в аренде — и до 50%. Первым, как всегда, страдает бизнес, этот сегмент и есть первый показатель кризиса.
Рядовые челябинцы, желающие приобрести квартиру, говорят о том, что по цене застройщика жилье уже не купить. Вначале все разбирают спекулянты или инвесторы и только потом объект появляется на «общедоступном» рынке.
Спекулятивные сделки на рынке недвижимости всегда были. Когда рынок находится в стадии роста, количество таких сделок растет. В 2014 году их количество было просто огромным на рынке. Что касается 2015 года, то по нашим данным до 80% инвесторов, которые работали на рынке в течение 2011–2014 годов, ушли в другой бизнес. Поэтому говорить о том, что строители сейчас дают рынку дешевую стоимость, которую тут же сметают инвесторы — это не так. На самом деле, есть большое количество предложений и от застройщиков, и от подрядных организаций, и от того небольшого количества инвесторов, которое осталось на рынке.
Изменился ли портрет покупателя? Зачем покупали квартиры в 2014 году и зачем их покупали в 2015-ом?
Повторюсь, что до 80% инвесторов ушли с рынка, поэтому основным покупателем сегодня является, пожалуй, молодая семья, которая либо приобретает первое жилье, либо продает уже имеющееся и улучшает свои жилищные условия. В 2014 году примерно 50% покупателей решали вопрос сохранности своих денег, около 30% были инвесторами, и только 20% решали квартирный вопрос.
Сразу после всплеска в конце 2014 года ваши коллеги в том числе заговорили о кризисе и грядущем падении спроса и числа сделок. Так и вышло. Между тем в Челябинске в стадии строительства довольно большой объем жилья. Есть ли смысл все это возводить, если непонятно, будет ли покупатель?
Это один из показателей, ведь и себестоимость строительства тоже растет. Импортозамещение — это штука, безусловно, хорошая, но практически в каждом строительном материале присутствует импортная составляющая. В начале строительства дома стоимость валюты одна, а в конце может быть совершенно другая. Поэтому спрогнозировать застройщикам, какова будет конечная себестоимость их объектов, сейчас крайне сложно. Отсюда и вывод — зачем строить, если сложно просчитать цену квадратного метра. Второй момент — мы находимся на падающем рынке в данный период. Все хотят купить со скидкой, дешевле. Спрос уменьшается, и рынок превратился в рынок покупателя полностью. Поэтому задача здесь двойственная и со стороны строителя, и со стороны риелтора — найти ту золотую середину в цене, за которую покупатель при обретет объект. На мой взгляд, объем возводимого жилья будет сокращаться и дальше.
Есть ли некий запас прочности у застройщиков? То есть та грань, после которой стоимость уже невозможно снижать?
Конечно. Компании, имеющие собственную финансовую «подушку безопасности» или согласованные хорошие условия по кредитованию, имеют кредитную линию от банка и понимают, что для них это выгодно, эти компании останутся на рынке. Безусловно, останутся организации, предоставляющие весь спектр необходимого для клиентов, начиная от качества самого строительства и заканчивая услугами от управляющей компании.
Не могут ли в нынешней ситуации снова возникнуть проблемы с обманутыми дольщиками?
Не исключаю эту ситуацию в принципе на территории нашей страны, однако Челябинск и Челябинская область могут похвастать тем, что в регионе число обманутых дольщиков пока минимально по сравнению с другими городами-миллионниками. У нас количество вновь появившихся строительных компаний на рынке не такое большое. Все крупные застройщики работают не первый год, а кто-то уже не первое десятилетие. Застройщик понятен полностью и документально, и есть возможно посмотреть то, что уже построено.
Между тем не стоит забывать, что как обычные клиенты, так и инвесторы хотят купить дешевле, это нормальное желание человека. В 2011–2014 годах на старте новостройки люди совершенно спокойно приобретали объекты на нулевой стадии строительства, когда только сваи забиты и даже фундамента нет. На этой стадии квартиры продавались активно. На сегодняшний момент, особенно с появлением страхования в строительстве, желающих приобрести объект на стадии котлована гораздо меньше. Это, в свою очередь, увеличивает затраты застройщика, ему приходится вкладывать полностью свои деньги. Люди покупают сейчас уже готовые объекты, а вообще каждый сам должен принимать решение, когда он готов к покупке недвижимости. С одной стороны, нужно покупать, когда рынок растет, пока цены не достигли пика, а когда рынок падает, люди ждут, когда станет еще дешевле. Относительно сегодняшней ситуации — когда будет еще дешевле и когда будет то самое дно, я не знаю. Слишком много факторов влияют на это. Могу лишь сказать, что в феврале—марте, а, может, и до середины 2016 года мы в ситуацию своеобразного «штиля», когда на рынке наступит стагнация, цены перестанут падать и расти не будут, не попадем.
Матвей Кондрашов
Татьяна Шабурова
