Читайте также:
Южноуральские застройщики не спешат открывать эскроу-счета
Послушать
Насколько банковский сектор сейчас готов? Сколько банков открыли эскроу-счета, сколько банков уже работает в регионе с эскроу-счетами?
Н.Кузьмина: Я думаю, что в целом, со стороны финансового сектора можно сказать, что он готов к тому, чтобы заниматься проектным финансированием, открывать эскроу-счета. На сегодняшний день 95 банков имеют право заниматься проектным финансированием в стране в целом. Туда входят, безусловно, и региональные банки Челябинской области - их 3, и кроме того также в списке есть банки, которые на территории нашей области имеют филиалы и внутренние структурные подразделения. В первую очередь, в это число вошли наиболее надежные банки.
Банки должны быть в каком-то рейтинге, чтобы подтвердить свою надежность? Если граждане деньги сдают, что бы ни было с застройщиком, с деньгами ничего не случится?
Н.Кузьмина: Совершенно верно. Во-первых, давайте исходить из того, что даже при самом неблагоприятном исходе денежные средства, размещённые на счетах эскроу, застрахованы на 10 миллионов рублей. Изначально были требования по рейтингу АКРА - A - (RU). Если мы говорим про рейтинг эксперта РА, то это (RU)A - (в обоих случаях это означает умеренно высокий уровень кредитоспособности). Не ниже этого рейтинга. Сейчас в мае было внесено постановление правительства, которое определяет требования к банкам и изменения. Список банков был расширен, требования по рейтингу были снижены. В частности, сейчас туда вошли банки с рейтингом BBB - (RU) или (RU)BBB - (в обоих случаях это означает умеренный уровень кредитоспособности). У банков, которые находятся от первоначального рейтинга до того, что я сейчас назвала, будет определённый лимит по целевым кредитам на строительство. В общем, на сегодняшний день финансовая система готова.
Поговорим теперь о том, насколько готовы строители. Чтобы открыть эксроу-счет нужно время и соответствие определенным критериям. Сколько строительных компаний в Челябинске уже открыли эскроу-счета, сколько уже готовы по-новому работать с деньгами дольщиков?
В.Тупикин: Безусловно, строительный комплекс готовится вместе с банковским сообществом. Я могу поддержать Наталью Сергеевну, что действительно банковское сообщество готово. Сегодня значительные и ведущие банки в Челябинской области уже активно работают с застройщиками, застройщики сегодня направляют в банк свои заявки для рассмотрения. Как правило, застройщик направляет заявки в несколько банков, чтобы посмотреть, какие условия для него будут наилучшими. Но в любом случае до 1 июля он должен выбрать соответствующий банк и всю деятельность по привлечению средств граждан должен проводить в рамках этого проектного финансирования. Проектное финансирование - это использование банка в качестве кредитной организации для того, чтобы в рамках 214 закона осуществлять строительство многоквартирного дома. И обязательным условием является привлечение средств через открытие ими эскроу-счетов.
Опять же, если популярно говорить, то деньги, которые привлекают строители, лежат в банке на эскроу-счете, они остаются деньгами дольщика до того момента, пока не построен дом и не сдана квартира?
В.Тупикин: Да, деньги застройщику будут переданы только после сдачи дома в эксплуатацию.
А застройщик может в том же банке или в другом банке кредитоваться?
Н.Кузьмина: Здесь я бы хотела отметить, что если застройщик планирует финансирование за счет привлечения кредитных средств, то он будет выбирать для дольщиков банк, в котором будут размещаться эскроу-счета. Потому что такие счета являются своего рода обеспечением для исполнения обязательств по кредиту.
Если у тебя счет в банке, которого нет в перечне, то придется перейти в другой банк?
В.Тупикин: Верно. Тут я не вижу проблемы, это просто определенное решение, потому что диктуются условия, и диктуются они для того, чтобы, в первую очередь, защитить средства граждан и исключить понятие «обманутый дольщик».
Челябинская область, к сожалению, в списке проблемных регионов. За какое время можно будет исключить эту проблему в нашем регионе?
В. Тупикин: Я могу сказать, что, в первую очередь, идут два разных направления работы. Новое направление - проектное финансирование с открытием эксроу-счетов создано, чтобы в дальнейшем этих явлений не было. А то, что сегодня уже существуют проблемные объекты с обманутыми дольщиками, рассматривается уже в рамках решений Правительства РФ, соответствующих дорожных карт, и она закончится к 2021-2022 году.
Насколько жестко финансовые организации сейчас оценивают строительные компании, которые подаются заявки на эксроу-счета? Сможет построить или не сможет, надежный или ненадежный? Ужесточили ли эти требования?
Н.Кузьмина: Ситуация такая. В основном рассматривается именно проект: насколько качественно составлены те документы, которые предоставляются в банк, насколько заложенная в проект смета соответствует реальности. Я бы не стала говорить о том, что требования серьезным образом изменились.
На самом деле, это же всё-таки ужесточение условий, а значит, ведет к подорожанию услуг. Больше бумаг, больше требований. Как строительная отрасль вообще встретила это постановление президента, расстроились ли застройщики из-за усложнения системы?
В.Тупикин: Часть застройщиков эскроу-счета расстроили, потому что доступ к деньгам прекращен. Таких достаточно много. Вообще, у нас много домов проблемных, где застройщики по различным основаниям использовали средства граждан и не достроили дома. В нашем реестре 27 домов, но есть ещё и потенциальные дома группы компаний Сребрянского, они по срокам перетекают в проблемные. Часть застройщиков с рынка уйдет, безусловно (прим. редакции - по информации Business.FM, рынок покинет треть застройщиков). Потому что они не смогут получить проектное финансирование, за их плечами нет соответствующих финансовых ресурсов, нет тех активов, которые могли бы служить поводом для предоставления им кредита. Может быть, это и неплохо.
Это неплохо с точки зрения того, что будет меньше проблемных домов, застройщиков и меньше проблем у людей. Но, с другой стороны, когда часть застройщиков уйдет, цена продукта будет расти.
В. Тупикин: Вы ведете к стоимости квадратного метра. На сегодняшний день любой застройщик, получая кредит, соответствующие затраты на обслуживание кредита вкладывает в себестоимость продукции. Надо ожидать повышение стоимости квадратного метра, но, с другой стороны, сегодня рынок предложений перенасыщен в Челябинске и области. Сегодня достаточное количество свободных квартир, которые не продаются. Цена квадратного метра в городе и области не очень высокая, и она гораздо ниже по ряду вопросов, чем в Кургане, например. Это говорит о том, что на этом этапе всё-таки будет срабатывать рынок спроса и предложения, и он сможет удержать эту позицию. Потому что сегодня жилье есть и пока оно ещё не продается, и человек будет искать, возможно, дешевое жилье. Но в дальнейшем, если говорить откровенно, когда спрос с предложением урегулируется, и будет оптимальный баланс, затраты на обслуживание кредита войдут в стоимость.
Н.Кузьмина: Мы не должны забывать, что это отношения застройщика с кредитной организацией. Во-первых, застройщики, которые будут получать проектное финансирование, - по ним будет формироваться кредитная история. Чем успешнее они будут реализовывать проекты, тем проще будет договориться с банком о том, чтобы ставка снижалась. Второй момент - такая надежная система, которая, мы надеемся, будет работать и обеспечивать защиту интересов граждан, повысит доверие. Граждане будут лояльнее, и у нас появится дополнительный спрос на строительство, соответственно, не будет обманутых дольщиков. Я думаю, в последующем это всё отрегулируется, и, надеемся, цена будет доступной.
Строители, которые сейчас открывают эти эскроу-счета, готовы с 1 июля работать? Не будет ли в ближайшие месяцы провисания?
В.Тупикин: На этот год мы, конечно, прогнозировали, что рынок упадет, и не только Челябинская область. Мы в прошлом году одни их первых сказали, что показатели на 2019-2020, которые планируются минстроем России, будет сложно выполнить.
Сколько эскроу-счетов уже открыто в банках?
В.Тупикин: У нас порядка 40 проектов сейчас строятся по эскроу-счетам.
Н. Кузьмина: Эскроу-счет открывается конкретному физическому лицу, гражданину или юридическому лицу. Под каждый проект открывается заново. Точную статистику невозможно назвать, потому что ежедневно открываются счета, подаются заявки. Это динамичная цифра и она будет только расти.
Расшифровка - Анастасия Шишкова.
