Рынок коммерческой недвижимости становится более привлекательным для инвесторов. Это торговые и промышленные площади, а также складские помещения. Сколько сейчас стоит аренда коммерческой недвижимости? Продюсеру радио «Business FM Челябинск» Марии Полевщиковой об этом рассказал управляющий партнер консалтинговой компании IBC Global Станислав Ахмедзянов.
— Станислав, как обстоят дела на рынке коммерческой недвижимости в регионе? Насколько у нас сейчас высок спрос на нее?
— Надо честно сказать, что рынок коммерческой недвижимости всегда более привлекательный в неспокойные времена. Когда люди перестают доверять государству, депозитам, банкам, они начинают вкладываться в то, где есть реальное количество человеко-часов, вложенных в эти активы. Это недвижимость, потому что, чтобы построить недвижимость, необходимо затратить большое количество человеческих, трудовых и материальных ресурсов.
Нынешний промежуток времени отличительный тем, что сейчас сильно повысилась стоимость заемных ресурсов. Когда повышается стоимость заемных ресурсов, то деньги, которые привлекают покупателей недвижимости, частично становятся более дефицитными, и покупатели коммерческой недвижимости, инвесторы хотят, чтобы эта недвижимость окупалась быстрее. В то же время продавцы, говоря о том, что высокий уровень инфляции, кредитования, наоборот, не решают своих будущих проблем при таком росте цен, продавая за меньшую стоимость недвижимость.
Здесь очень важно определиться и покупателям, и продавцам, на что они сориентированы. Потому что есть несколько стратегий у покупателей. Есть покупатель, который сохраняет деньги, есть покупатель, который желает деньги не потерять, а есть покупатель, который желает деньги приумножить. В зависимости от этих выбранных стратегий, мы каждый раз будем получать разный результат, разную долю рынка, соответственно, разное количество объектов, которые мы можем рассматривать. Запрос увеличился именно на стабильную недвижимость, не на ту, по которой есть риск потери дохода или арендатора.
— Какая именно коммерческая недвижимость пользуется спросом? Это торговые помещения, склады или промышленная недвижимость?
— Давайте будем смотреть на то, в какую отрасль инвестор привык вкладывать. Соответственно, у каждого инвестора индивидуальный подход. Если кто-то имел успех в торговой недвижимости, он вероятнее всего будет повторять инвестиции. Однако следует сказать, что самым высоким качеством надежности на нынешний момент пользуется именно складская индустриальная недвижимость, кто-то называет ее промышленной недвижимостью, light industrial. Склады и распределительные центры — это та отрасль хозяйства, которая в 21 веке не сильно изменится. Мы видим, что торговые комплексы будут видоизменяться, что офисы тоже видоизменяются, и многие работают дома, в кафе — дистанционно. Однако самая большая стабильность сейчас именно в складской недвижимости.
— Какие районы города наиболее популярны?
— Наиболее популярными районами города, с точки зрения офисной недвижимости, будет по-прежнему являться деловой центр, иначе он называется Downtown. Что касается популярных районов торговой недвижимости — это, безусловно, жилые районы. Потому что торговые точки идут поближе к домам. Что касается популярных районов для складской индустриальной недвижимости, то здесь более сложные составляющие, потому что они зависят от того, где возможно по генеральному плану города строить складскую, индустриальную движимость. Понятно, что чем центровее городские склады, тем лучше. Удобные транспортные развязки нужны между несколькими районами города. Распределительные центры и сортировочные центры лучше, если будут располагаться на пересечении объездной дороги и вылетных трасс из Москвы и дальше.
— Что сейчас с ценами, сколько стоит аренда коммерческой недвижимости и имеет ли смысл выкупить помещение или аренда все-таки сейчас предпочтительней?
— Вопрос цен, конечно, актуален, всегда на повестке. Нельзя говорить о средних ценах. Просто необходимо разбирать отдельно офисную недвижимость. Потому что ее можно найти по-прежнему по нереально невысоким ценам — от 30 тысяч рублей за квадратный метр. Торговую недвижимость можно найти минимально от 70 тысяч рублей за квадратный метр, но, вероятнее всего, что-то нормальное в Челябинске найдете от 120 тысяч рублей. Можно, сказать, что рост стоимости коммерческой недвижимости связан, в том числе, с невероятным ростом за последние 2−3 года стоимости жилой недвижимости в Челябинске. Где-то цены коммерческой недвижимости подросли искусственно, потому что она редко в городах-миллионниках стоит дешевле жилой недвижимости. Этот эффект, конечно, очень интересный. Мы будем смотреть, как гармонизирует и уравнивает рынок цену, как при закрытии льготной ипотеки цены на рынке жилой недвижимости найдут свой баланс. После этого за ними подтянутся и цены на рынке коммерческой недвижимости.
— Насколько сейчас выгодно сдавать такую недвижимость?
— Безусловно, во время, когда кредитные ресурсы более дорогие, стоимость аренды недвижимости так же немного повышается. Это связано со спецификой определения цен на рынке недвижимости. Слово «выгодные» не имеет, к сожалению, критериев более четких. Можно говорить о том, что сейчас ускорились сроки окупаемости объектов, соответственно, повысилась ставка капитализации объектов — тот процент, который ежегодно возвращается арендатору, проинвестировавшему приобретение недвижимости.
