В Челябинской области зафиксирован рост стоимости вторичного жилья. Эксперты связывают эту тенденцию с переоцененным рынком «первички». Продолжат ли цены на квартиры расти? Сколько сейчас стоит вторичное жилье на Южном Урале? Об этом в эфире радио «Business FM Челябинск» рассказал директор цифрового агентства недвижимости «Мегадом» Павел Наконечный.
— Павел, по данным ЦИАНа «вторичка» за последний месяц прибавила в цене на 2%. Ряд аналитиков не исключают, что цена продолжит расти за счет повышения цен на новостройки. Каково ваше мнение на этот счет?
— Знаете, я бы не стал бы проводить корреляцию «первички» со «вторичкой», хотя я неоднократно уже говорил, что локомотивом рынка недвижимости является «первичка». Тем не менее, не в данном случае. С началом СВО эта взаимозависимость перестала прослеживаться. Рынок сейчас находится в активной фазе, но нынешняя ситуация нетипична. Спрос на «первичку» теперь не соотносится со спросом на «вторичку». Что-то идет не так.
Но, конечно, на все есть причины. Мы можем выделить фундаментальные изменения на рынке, которые могли привести к такой ситуации. Во-первых, переход на эскроу-счета внес свою лепту в ценообразование на рынке первичной недвижимости. Этот фактор, к сожалению, не способствовал развитию отрасли. Во-вторых, сокращение рынка «первички» привело к искусственному росту цен. Как следствие, альтернативой становится «вторичка», на которую мы сейчас видим достаточно активный спрос. Рынок начинает переориентироваться на этот сегмент.
— Что с эскроу-счетами то не так? Почему они, на ваш взгляд, негативно повлияли на рынок?
— После введения эскроу-счетов с рынка ушло много строительных компаний. Рынок недвижимости сейчас движется в сторону монополии.
— Поняла. Что дальше будет с рынком? Как вы думаете, стоимость «вторички» продолжит расти?
— В нынешней ситуации неопределенности это вопрос из сферы гадания на кофейной гуще, честно скажу. Давайте, пока отбросим цены на «первичку» как фактор, влияющий на цену вторичного жилья. Сейчас уместнее говорить о факторе валютной и вообще мировой экономики, которая точно будет влиять на рынок. Эту корреляцию я сейчас бы сделал ключевой для оценки развития рынка вторичного жилья.
— Какая сейчас цена на вторичное жилье в Челябинске? Какая разница в стоимости по районам, по типу жилья?
— Я общие цифры назову, потому что мы все-таки говорим о неких средних цифрах. В середине 2021 года на ЧТЗ стоимость была 46 тыс. рублей за квадратный метр, сейчас 55 тыс. рублей. Ленинский район — 48 тыс. рублей за квадратный метр тогда, 62 тыс. сегодня. Центр — 57 тыс. рублей против 75 тыс. рублей сейчас. Северо-запад — примерно как в центре — 58 тыс. рублей за квадратный метр к 77 тыс. рублей. Стоимость жилья выросла.
— Часть экспертов считают, что рынок первичного жилья переоценен и полагают, что застройщики могут договориться о снижении цен. Возможна ли у нас в регионе такая ситуация? Это приведет к повышению цен на вторичном рынке?
— Есть ощущение, что застройщики делают все возможное и невозможное, чтобы их квартиры покупали. Некоторые считают, что с потребительским спросом именно на этот сегмент рынка есть проблемы. Сейчас, я повторюсь еще раз, мы видим избыточный спрос и дефицит предложений на «вторичке». Мы наблюдаем очевидную переориентацию рынка на вторичный сегмент, фиксируем рост цен. Когда «первичка» стагнирует, «вторичка» растет. Потребителя не устраивает состояние дел на рынке новостроек. Я думаю, «вторичка» будет расти в ближайший год. С «первичкой», к сожалению, не могу прогнозировать. Ситуация очень непредсказуема.
— Спрос растет пропорционально росту цен? Я поняла, что вторичка сейчас пользуется спросом. Но какой он?
— Вопрос актуален. Я всегда говорю, у нас 80% потребителей берут ипотеку, 20% платят наличкой. Человек покупает квартиру сейчас, отдает деньги чужие потом. Ему нужно готовое решение — заезжай и живи, ключи на сделке, меблированная квартира. У нас появился новый слой предложений — это инвестиционные квартиры. Частные инвесторы приобретают квартиру, делают в ней отделку, меблируют и продают готовое решение. Естественно, с определенной маржой. Этот сегмент рынка будет востребован.
