В декабре 2023 года был принят закон, призванный упорядочить все разногласия в вопросах перепланировки в многоквартирных домах. Он вступает в силу уже с 1 апреля 2024-го. Что подразумевается под перепланировкой? Как изменились правила ее оформления? Продюсеру радио «Business FM Челябинск» Марии Полевщиковой рассказала об этом заместитель руководителя Управления Росреестра по Челябинской области Ольга Юрченко.
— Что с 1 апреля будет считаться перепланировкой помещения?
— С 1 апреля вступает в силу закон, который дает более четкое определение понятию «перепланировка», перепланировке помещений в многоквартирных домах. Это как жилые, так и нежилые помещения. Закон говорит, что это любые изменения, которые связаны с изменением внутри уже существующего помещения. Например, мы приняли решение о переносе дверного проема. Это будет считаться перепланировкой, требующей согласования. Или мы приняли решение, например, сделать дополнительное окно, чтобы помещение было более светлым. Такое изменение также будет считаться перепланировкой.
Кроме того, с 1 апреля перепланировка будет включать в себя и возможность образования новых помещений. Это, например, объединения двух смежных помещений, двух квартир в одну, или, наоборот, раздел существующего помещения на несколько. Например, собственник нежилого помещения принял решение разделить его на два самостоятельных. Это также будет считаться перепланировкой, и здесь идет образование новых помещений, влекущее за собой необходимость проведения государственной регистрации права собственности.
— Как изменятся сроки и порядок согласования этих изменений?
— Фактически порядок согласования перепланировки в многоквартирных домах не изменился. Добавился лишь перечень документов, конкретизировался документ в виде технического плана, если потребуется проведения государственной регистрации права, либо потребуется внесение изменений в части основных характеристик объекта недвижимости — площадь, назначение объекта, либо если потребуется внести изменения в Единый госреестр недвижимости. Кроме того, установлен новый срок. Действующий сегодня порядок в жилищном кодексе не предусматривал срок для утверждения акта согласования уже выполненной перепланировки. С 1 апреля закон конкретизирует, что в течение 30 дней орган местного самоуправления должен принять решение о согласовании уже выполненной перепланировки, подтверждая это своим актом. Такой документ должен быть направлен в течение определенного времени правообладателю объекта недвижимости, который обращался с заявлением о согласования перепланировки.
— Как можно будет согласовать перепланировку по новым правилам? Есть ли какие-нибудь исключения из этих правил?
— Но новым правилам, если мы образуем новые помещения, к заявлению о завершении перепланировки необходимо будет приложить технический план, который готовит кадастровый инженер. Для чего это нужно? В данном случае, если мы говорим об объединении двух помещений в одно или, наоборот, разделении одного помещения на несколько, как раз потребуется технический план, чтобы описать новое помещение в новых границах в Едином государственном реестре недвижимости. И как раз такой документ как технический план содержит описание такого объекта. Этот документ прикладывается к заявлению о завершении строительства, и администрация будет обращаться в Росреестр, без участия самого правообладателя, за постановкой на кадастровый учет нового объекта недвижимости и одновременно регистрации права. При этом правообладатель должен предварительно оплатить государственную пошлину.
— То есть стало даже немножко проще, чем сейчас?
— Нет необходимости лишний раз ходить в МФЦ, либо в электронном виде подавать заявление самому собственнику. Здесь все выполнит за правообладателя орган местного самоуправления.
— К какому специалисту следует обращаться?
— Чтобы приступить к перепланировке, нужно обратиться к специалисту, который обладает знаниями в строительной области, он составит проект перепланировки. Предварительно до обращения в орган местного самоуправления за получением согласования, разрешения на выполнение строительных работ в части перепланировки, нужно обратиться, чтобы составить проект перепланировки и, соответственно, уже потом приступить к выполнению строительно-монтажных работ в своем помещении. По завершению строительства потребуется технический план, если претерпело изменения помещение, например, перенесены или убраны перегородки. Необходимо будет обратиться к кадастровому инженеру. Сведения о нем можно получить на сайте Росреестра. Есть электронная платформа кадастровых инженеров.
— Там можно выбрать, да?
— Абсолютно верно. Можно выбрать кадастрового инженера, оценить стоимость работы, оценить, сколько у него было обращений, сколько было отказов, приостановлений, и выбрать для себя наилучшего. Кадастровый инженер, подготовив технический план, предоставит как результат работы такой документ. И заявитель сам уже сможет им распорядиться, подавая заявление о завершении.
— Чем грозит неузаконенная перепланировка?
— Есть несколько видов ответственности. В случае выявления неузаконенной перепланировки на правообладателя объекта недвижимости может быть наложен административный штраф. Для граждан штраф составляет от тысячи до полутора тысяч рублей, это регулируется кодексом об административных правонарушениях. Для юрлиц штраф составляет от 40 до 50 тысяч рублей. В случае если будет вынесено предписание о необходимости привести такое помещение в прежнее состояние, и это предписание не будет выполнено, даже возможно изъятие помещения и продажа его с торгов. В этом случае можно лишиться помещения. Ответственность достаточно высокая и строгая.
— Можно ли продать или купить квартиру с перепланировкой?
— Этот вопрос очень часто нам задают: «Могу ли я купить такую квартиру, мне очень хочется, но она перепланированная, а документов у продавца нет». Здесь покупателям нужно понимать, что они принимают на себя риски владения таким помещением, которое фактически имеет неузаконенную перепланировку. И, конечно, перепланировка потребует в дальнейшем каких-то материальных затрат уже от покупателя. При отсутствии предварительного согласования выполнения перепланировки, это сделать достаточно сложно, возможно только через суд, если он пойдет на это.
