Нововведение позволит защитить деньги дольщиков: они не потеряют свои средства в том случае, если строительная компания обанкротится. Про участие банков в новой схеме финансирования и о том, насколько готова к грядущим изменениям банковская система, рассказывает руководитель Челябинского отделения Банка России Олег Молев.
Олег Валентинович, для начала вкратце расскажите о проектном финансировании строительства жилья с 1 июля?
«Эскроу счет» в переводе с английского языка означает счет, предполагающий учет имущества, документов, денег до момента исполнения взятых обязательств. Это специальный счет для безопасного проведения расчетов между покупателем и продавцом. Его еще называют условный счет, потому что он автоматически переходит от одного владельца к другому при наступлении определенных условий. С июля 2018 года застройщики могут использовать счета эскроу для сделок долевого строительства по своему усмотрению. Но уже с 1 июля этого года такие сделки будут проходить только с помощью эскроу.
Кто будет выбирать банк, через который пройдет сделка?
Банк, через который будет проходить сделка, выбирает застройщик, а не покупатель. Отмечу, что это может быть банк только из реестра регулятора. Права на деньги всех дольщиков застройщик получает, когда сдает дом и выдает ключи первому покупателю. Это происходит даже в том случае, если у покупателя квартиры есть претензии по качеству жилья (отделки квартиры, например), и пока покупатель не хочет его принимать, деньги все равно уходят застройщику.
Какие плюсы новой системы Банк России видит для кредитных учреждений и застройщиков?
Переход на проектное финансирование позволит обеспечить защиту прав физических лиц — участников долевого строительства. Защита денежных средств граждан будет служить фактором повышения спроса на участие в такой модели. Что касается застройщиков, то они будут обеспечены стабильным источником финансирования проекта строительства и перестанут зависеть от поступления средств участников долевого строительства. Банкам такая схема позволит определять объемы формируемых резервов и ставку по кредитам застройщикам с учетом эффективности проекта строительства. Хочу отметить, что Банк России проводит регулярные встречи с уполномоченными банками и застройщиками с участием представителей министерства строительства региона, компании «ДОМ.РФ». Для оптимального взаимодействия кредитных организаций и застройщиков во время таких встреч обсуждаются вопросы банковского сопровождения и кредитования застройщиков с использованием счетов эскроу.
Какие банки включены в реестр регулятора? Какие требования к ним предъявляются?
В реестр банка России включены только надежные банки. То есть, банки с кредитным рейтингом не ниже уровня «А-(RU)» кредитного рейтингового агентства АКРА или не ниже уровня ruA- кредитного рейтингового агентства «Эксперт РА». Требования к банкам прописаны в постановлении правительства Российской Федерации. Уполномоченные банки будут контролировать целевое расходование средств дольщиков. Они также наделяются правом отказать застройщику в проведении операции, а на застройщика возлагается обязанность по каждой операции предоставлять банку обосновывающие платеж документы.
Сколько банков в Челябинской области на сегодняшний день вступили в проектное финансирование?
На сегодняшний день в банки Южного Урала поступило 11 заявок от застройщиков на открытие эскроу счетов. Из них шесть одобрено, пять заявок еще находятся на рассмотрении. Соответственно, отклоненных заявок в регионе нет. Отвечая на ваш вопрос, в Челябинской области строится 5 объектов, по которым открыты счета эскроу. Так вот, в регионе открыты два счета эскроу. Остаток средств на счетах составляет 15,7 млн рублей. Необходимо учитывать, что застройщики направляют заявки одновременно в несколько банков в целях получения лучших условий кредитования. Отмечу, что на срок принятия решения банком существенное влияние оказывает наличие полного пакета документов по проекту от застройщика.
Если покупатель заключил договор со строительной компанией до 1 июля и заплатил ей деньги напрямую, то в случае проблем каким образом получит возмещение денежных средств?
Такому покупателю денежные средства будут возмещены по старой схеме, то есть через государственный Фонд защиты прав дольщиков. Кроме того, этот фонд может создать дочернюю строительную компанию, которая сможет завершать проекты обанкротившихся застройщиков.
