Расчет кадастровой стоимости промышленных объектов могут увязать с влиянием предприятия на окружающую среду. Такие предложения озвучивают объединения предпринимателей. Пока же владельцы объектов продолжают оспаривать завышенные цены. Что нужно исправить в методике оценки — рассказали гендиректор компании «Обикон» Игорь Патрушев и председатель промышленного комитета Опоры России Денис Константинов.
Несколько лет назад прошел очередной период оценки, на ваш взгляд, насколько она справедлива и близка к рыночной?
Патрушев: Если говорить об истории кадастровых оценок в Челябинской области, то надо отметить, что с каждой переоценкой стоимости результаты становятся более или менее близки к реальности. Серьезных замечаний о последней оценке в нашей области, касающейся объектов капитального строительства, нет. Она находится в диапазоне тех цен, которые были на рынке на дату оценки. Что же касается земельных участков — там ситуация посложнее. Она была завышена оценщиками при определении кадастровой стоимости, и предприниматели до сих пор активно оспаривают в комиссии завышенную кадастровую стоимость. Ко мне часто приходят по вопросам оспаривания, просят снизить кадастровую стоимость. Мне такой подход не нравится. Я предлагаю не снижать, а приводить к рыночной стоимости. Это правильно.
Почему цена по земельным участкам оказалось завышенной?
Потому что не хватает объективных данных по объектам оценки. Многие при этом обвиняют оценщиков. Рисуют их черными красками. Говорят, что они неправильно делают оценку, но надо отметить, что когда речь идет о кадастровой оценке — кадастровый оценщик самостоятельно не имеет права и не может использовать информацию, которая ему нужна. Заказчики оценки — субъекты федерации, и они дают информацию по объектам. Эту информацию оценщик и использует. На всех форумах и площадках говорили и говорим, что без решения проблемы качественной информационной базы для проведения оценки качественного продукта в виде кадастрового отчета не получится. Многие это понимают, естественно. У нас даже сейчас, когда мы берем выписки из ЕГРН, то у нас по объектам капитального строительства стоят пустые строчки. Там нет понимания, какие конструктивные элементы у здания, какие характеристики. Более того, даже по земельным участкам, если мы посмотрим сайт Росреестра — у нас почти половина земельных участков в области не имеет установленных границ. Это тоже проблема. Ее надо параллельно решать, то есть проблема комплексная.
Константинов: За несколько минут обозначить весь ворох проблем, которые есть и мешают определить качественно стоимость земельного участка невозможно. Сейчас любой маленький элемент возьми и в этом элементе кадастровой оценки найдешь массу неточностей и механизмов, почему это не работает. Мы оцениваем землю промышленности, а почему-то в качестве эталонных объектов берем заправочные станции и центры техобслуживания. Как можно земельный участок в 50–100 квадратных метров, в 4 сотки брать и по нему оценить какого-нибудь промышленного гиганта. Это нереально, но у нас это происходит сплошь и рядом.
И насчет эффективности использования земельных участков — я хочу сказать, что ситуация меняется постоянно. Например, было одно время много мнений о том, что, допустим, бытовые услуги должны быть приравнены к торговле и кадастровая стоимость для земельных участков под объектами бытового обслуживания должна быть как под торговыми комплексами. Сейчас это приводит к тому, что бытовых услуг практически не стало. То есть они разорительны по налоговой нагрузке, само ведение такой деятельности. Существует еще несколько видов и показателей, влияющих на кадастровую стоимость, которую определяет оценщик. Допустим, транспортная доступность. Так вот у нас считается, что если мимо окон твоего дома проходят десятки автомобилей, шоссе, магистраль, то у тебя стоимость дома гораздо выше, чем если ты живешь где-то в хорошем тихом элитном доме, но чуть-чуть подальше там во дворе. Какие механизмы? Механизм для промышленных предприятий для городской среды важен тот экологический ущерб, который наносят предприятия земельному участку и атмосфере. Вот это должно вкладываться в кадастровую стоимость.
Чем выше вред, тем выше стоимость?
Константинов: Конечно. И потом, как регулировать распределение тех же самых промышленных объектов городу? Ведь на сегодняшний день на площади Революции в Челябинске для промышленного объекта кадастровая стоимость будет на несколько тысяч рублей ниже за квадратный метр нежели простого жилого здания.
