В России создадут единую систему аренды жилья для того, чтобы вывести «из тени» тех, кто сдает квартиры внаем, получает с этого дополнительный доход, но не платит налоги государству. Минстрой РФ разработал законопроект, согласно которому арендодатели должны регистрировать все договоры с постояльцами в ГИС, оператором которой станет частный инвестор. Планируется, что нововведения депутаты Госдумы утвердят уже в весеннюю сессию. Вице-президент Российской гильдии риелторов Арсен Унанян рассказал Bfm74.ru, что ждет региональный рынок недвижимости и как изменятся ставки аренды квартир в 2022 году, если законопроект все-таки примут в парламенте.
Ставки аренды вырастут
— Государство сегодня нуждается в пополнении федерального бюджета, поэтому рассматриваются, в том числе, такие возможности получения дополнительных доходов, как вывод «из тени» арендодателей жилья. Всем известно, что рынок аренды полулегальный, многие собственники годами не платят налоги. По оценке Минстроя РФ, из-за этого госбюджет теряет ежегодно около 162 млрд рублей, но в реальности сумма гораздо больше.
С каждым годом число арендного жилья в России только растет, и эта тенденция сохранится. Так, в отдельных регионах страны уже сегодня выгоднее арендовать жилье, чем приобретать собственное, как бы странно на первый взгляд это не звучало. К примеру, в Сочи складывается такая ситуация. Мы делали расчеты, которые подтвердили, что выгоднее деньги разместить на депозит под хороший процент, чем вложить в квадратные метры сочинской недвижимости, а на ежемесячную капитализацию вклада можно с комфортом снимать там жилье. Этот вариант сегодня рабочий, так поступают многие. И, если цена на недвижимость города-курорта в 2022 г. не перестанет расти, то выгоднее и дальше будет арендовать квадратные метры.
На фоне роста квадратных метров арендного жилья собираемость налогов в этой сфере падает, поэтому введение новой системы учета призвано в корне изменить ситуацию и вывести «из тени» большую часть арендодателей. Не думаю, что это сильно повысит арендные ставки, скорее всего, увеличение произойдет исключительно на сумму налоговых выплат, то есть собственники «переложат» налоговое бремя на плечи своих постояльцев, не более того. Отказ от регистрации сделок в ГИС в течение 30 дней с момента подписания договора повлечет за собой штрафы: для физлиц — от 500 рублей до 2,5 тыс. руб., для юрлиц — от 5 тыс. до 10 тыс. руб.
Для арендатора сумма доплаты будет незначительной, но при этом внесение договора аренды в единую систему станет существенной гарантией безопасности сделки: у мошенников поубавится маневров для двойной сдачи жилья в аренду.
Согласно новому законопроекту, собственнику необходимо будет заключать договор аренды с постояльцами и фиксировать данные в ГИС в течение 30 дней: в настоящее время некоторые арендаторы договоры не заключают, поэтому сделки не видны государству, их не может отследить ни один надзорный орган. Но не во всех регионах ситуация одинаковая: к примеру, в Краснодарском крае местные власти создали благоприятную среду для того, чтобы арендодатели самостоятельно выходили «из тени», запустив на местах информационные ресурсы по поиску и бронированию жилья.
В настоящее время налоговые поступления от рынка аренды в Краснодарском крае вполне прозрачны, и главное, собственники апартаментов не тратят много времени на продвижение своего продукта, поскольку действуют онлайн-площадки. Но в южном регионе все-таки локальный рынок, сравнивать с другими субъектами РФ не совсем корректно, хотя доходы государства от рынка краснодарского жилья, повторюсь, сегодня вполне стабильны и прозрачны.
То, что произойдет в других российских городах-миллионниках после введения обязательной регистрации в ГИС — достаточно сложно прогнозировать, поскольку многие собственники квадратов и сегодня не очень довольны работой всероссийских агрегаторов типа Booking. com и других из-за слишком высокой комиссии за размещение объявления. Также на популярном портале объявлений Авито при выгрузке объявления сроком на месяц необходимо заплатить 860 рублей. Многие арендодатели избегают регистрации в агрегаторах, предпочитая экономить, и это их право.
Появление бесплатной государственной информационной системы обрушит рейтинги и доходы известных коммерческих агрегаторов в сфере недвижимости. Поэтому сегодня мы видим так много негативных отзывов о самой идее создания ГИС на арендном рынке от представителей таких коммерческих компаний.
Много критики обрушилось на формат государственно-частного партнерства, который предлагается реализовать при создании ГИС, но считаю, что только такой вариант жизнеспособный.
Риски для новой системы
При оценке эффективности ГИС нужно учитывать, что арендный рынок отличается в городах-миллионниках и провинции. Если в небольшом городке арендное жилье при желании можно просмотреть за день, то в мегаполисе удобны информационные онлайн-платформы. Соответственно внедрить новации будет проще в мегаполисах, где уже действуют российские агрегаторы, а в провинциях не исключены сложности: вместо агрегаторов там до сих пор «сарафанное радио».
Есть на пути реализации идеи Минстроя РФ несколько рисков: во-первых, нужно заранее продумать, на какой платформе предстоит размещать ГИС либо определиться с выбором из действующих онлайн-платформ. Предстоит обрабатывать и актуализировать очень большие объемы информации, если мы говорим о масштабах страны. Часть объявлений аренды давно устарели, часть — «липовые», которые размещены мошенниками. Считаю, сформировать «с нуля» актуальную базу данных с достоверной информацией, на основании которой будут начисляться налоги и штрафы, будет очень и очень непросто. Успеть в короткие сроки создать такую систему вряд ли получится.
Во-вторых, создание ГИС потеснит риелторские компании арендного рынка, и многие из них уже сегодня опасаются, что число обращений после запуска ГИС значительно снизится. Есть риски, что базы данных риелторских агентств уже не будут так востребованы ни собственниками, ни арендаторами. Хотя приуменьшать роль риелтора в процессе заключения договора аренды чревато последствиями.
Сегодня хороший риелтор обеспечивает заключение договора аренды на безопасных условиях для собственника жилья и арендатора, проверяет право собственности и другие необходимые документы, подготавливает индивидуальный договор аренды, где прописаны штрафы за порчу имущества, другие компенсации.
Договор аренды, заключенный с помощью риелтора, защищает не только собственника квартиры, как принято думать, но и арендатора, поскольку в нем обозначены условия расторжения договора, причины выселения из квартиры, форс-мажоры. Думаю, что те люди, кто был ранее готов платить риелторам за услугу, за те гарантии безопасности сделки, которые несет в себе официально заключенный договор, так и продолжат пользоваться услугами агентств по недвижимости. Другие будут учиться на своих ошибках.
Сегодня именно риелторы берут на себя все риски, связанные со сдачей внаем недвижимости, поскольку в случае судебных разбирательств, как собственник, так и арендатор в первую очередь будут обращаться к риелтору. Как новая система аренды жилья сможет регулировать всевозможные спорные ситуации на рынке — пока не понятно.
Челябинский рынок арендного жилья интересен своим разнообразием: в одних районах города наблюдается дефицит квартир для найма, в других — профицит. Эта коллизия нашего мегаполиса вызвана, прежде всего, неравномерностью новой жилой застройки и месторасположением спальных районов. Разбег ставок аренды в Челябинске тоже удивляет: так, за «однушку» в аренду просят от 8,5 тыс. до 15 тыс. рублей. Это очень большая разница, которую сложно объяснить чем-то еще, кроме как «хотелками» собственника. Подобной ситуации не встретишь в других городах-миллионниках, где средние арендные ставки держатся примерно на одном уровне, независимо от района города.
Для Челябинской области введение единой системы аренды жилья может оказаться знаковым, ведь именно она является одним из первых регионов страны, где арендные дома стали возводить застройщики. Напомню, компания «КПДиСК» одна из первых в стране ввела в эксплуатацию арендное жилье в Челябинске. Знаю, что многие российские регионы в дальнейшем транслировали этот опыт. Думаю, часть челябинских застройщиков подключиться в будущем к практике ввода в эксплуатацию арендного жилья — это выгодно, чтобы квартиры не простаивали на продаже без прибыли.
Развивать такой бизнес смогут только крупные и финансово сильные застройщики. Думаю, государство, создавая единую систему учета арендного жилья, также рассчитывает на сбор налогов с таких арендных домов. В случае, если крупные застройщики будут сдавать в аренду 10-20 многоквартирных домов в регионе, то и налоговые сборы станут куда более интересными для бюджетов.
Частные инвесторы сегодня приобретают жилье для сдачи в аренду с единственной целью — сохранить собственные накопления, поскольку инвестиции в недвижимость в условиях коронакризиса остаются одними из самых понятных и безопасных. Говорить о заработке на арендном жилье сегодня не приходится, поскольку ставки в Челябинске не столь высоки и порою собранной арендной платы хватает лишь на то, чтобы выполнить косметический ремонт после съехавших постояльцев. Это не бизнес, больших оборотов от сдачи внаем жилья не получишь, но есть возможность окупить квадратные метры, что тоже неплохо.
