Первым этапом стали поправки в 214 ФЗ, по которым застройщики больше не смогут распоряжаться деньгами дольщиков, пока не передадут им квартиры. И это далеко не все ограничения. Как изменения повлияют на рынок — рассказала член Южно-Уральского правового партнерства, юрист агентства «Компаньон» Алина Ведерникова.
Алина, какие изменения нас ждут?
С 1 июля вступил в силу достаточно серьезный пакет поправок в 214 и 218 федеральные законы. Этому предшествовала довольно большая история долевого строительства в России. История в том числе банкротства застройщиков, когда остро встала проблема обманутых дольщиков. И Правительство, желая защитить граждан, решило ужесточить условия. Потому что чаще всего дольщиками становятся простые граждане, а не профессиональные игроки на рынке строительства,. Они приобретают для себя доступное жилье. Доступное оно потому, что на этапе строительства квартира стоит дешевле, чем в готовом доме. Теперь к застройщикам, которые получают разрешение на строительство после 1 июля 2018 года предъявляются ужесточаются требования. К руководящему составу — отсутствие судимостей по экономическим преступлениям. У директора, у главного бухгалтера, у бенефициаров. Кроме того, это наличие собственных средств, которые застройщик должен, можно сказать, «заморозить» на период строительства в размере не менее 10% проектной стоимости строительства объекта. Это наличие счета эскроу и вообще управляющего банка. Застройщик сможет получить доступ к деньгам дольщиков, которые будут начисляться на его счет, только после выполнения всех обязательств, когда все квартиры будут переданы дольщикам. У застройщика обязательно должен быть только один счет в этом управляющем банке, который будет контролироваться им от нецелевого использования средств. Кроме того, сейчас застройщик вправе строить только по одному разрешению на строительство одного либо комплекса зданий, то есть, один застройщик — одно разрешение. Ранее застройщик мог получить несколько разрешений на разные этапы стройки.
Для дольщика ничего не изменилось, он, по-прежнему, вносит деньги, которые, единственно, не сразу идут на стройку, а замораживаются?
Условно говоря, да. Деньги, по-сути, остаются на этом блокированном счете. Еще одной важной новеллой является создание компенсационного фонда, который необходим для случаев признания застройщика несостоятельным. В этом случае другому инвестору, другому девелоперу можно будет получить эти денежные средства на достройку.
Какая реакция ожидается на рынке после этих изменений?
Если просматривать деловые издания, то 1 июля 2018 года назван «черным» днем для всех российских застройщиков. Это серьезные ограничения для большинства участников рынка. Впрочем, некоторые застройщики начали загодя готовиться к этому. Ведь о внесении изменений стало известно год назад. В частности, у нас в области уже наблюдается динамика, что застройщики предпочитают строить объекты за свой счет, не привлекая средства простых граждан.
Насколько эффективно будет действие этих мер?
В любом деле главное — не навредить. На мой взгляд, такие жесткие и разом введенные требования к застройщикам могут не только позитивно сказаться на рынке, но и привести к негативным явлениям, например, созданию «околозаконных» схем строительства домов. Уже сейчас граждане снова возвращаются к жилищно-строительным кооперативам, где вообще нет никаких гарантий, но, тем не менее, дешевле и проще привлекать денежные средства. В южных регионах нашей страны распространена практика заключения различных предварительных договоров купли-продажи. То есть такие схемы, в которых гражданин вообще никак не застрахован. Если в ДДУ есть хотя бы возможность встать в реестр, а потому получить квартиру, даже пусть в недостроенном состоянии, то здесь дольщик сможет только требовать уплаты денежных средств. А где их найти, у кого высудить и как обратно получить — остается большим вопросом.
