Эскроу-счет — один из инструментов ухода от классического долевого строительства. Покупатели квартир размещают деньги в банке. Он блокирует эти средства. Их застройщик получит только после того, как сдаст объект. Все это должно привести к сокращению количества преступных схем и уменьшению числа обманутых дольщиков. Вместе с тем рынок не поспевает за изменением законодательства. Остается много пробелов в организации, ведении документооборота и даже распределении денег.
«Один из вопросов, например, это сделки с материнским капиталом. Потому что ПФ РФ когда переводит средства материнского капитала — они должны их переводить непосредственно застройщику. Счет-эскроу — это счет, который мы открываем дольщику, то есть физическому лицу. Соответственно, деньги должны попасть на его счет. У ПФ РФ нет выработанной позиции, как с этой историей работать. Поэтому в текущем моменте все сделки с материнским капиталом пока находятся под вопросом. Второй момент — если у вас в договоре участия указывается несколько дольщиков. По ФЗ-214 один договор долевого участия — один счет-эскроу. Какой-то конкретный дольщик должен быть выбран депонентом, и он будет открывать счет, и на этот счет будут размещаться денежные средства. Соответственно, если у вас несколько дольщиков — они должны какого-то из депонентов определить ответственным за внесение денежных средств. Это вопрос, который мы не можем никак обойти», — рассказал начальник сектора торгового финансирования и документарных операций челябинского отделения Сбербанка Николай Бурчин.
Предполагается, что вскоре у застройщика останется только один источник денег — банковские кредиты. И финансисты уже готовы предлагать разные схемы. Вырабатываются условия, сроки, процентные ставки и структура. Однако и здесь существуют риски. Во-первых, банкиры готовы работать только с теми компаниями, у кого есть личные средства и гарантии. Во-вторых, этот путь неизбежно приведет к удорожанию жилья. Несмотря на это, всем участникам рынка придется привыкнуть к новой реальности.
«Если у вас сегодня дольщики, и прогнозно у вас дольщики идут — какой вам смысл менять схему финансирования? Было заявлено, что по тем кредитам, где дольщики начали после 1 июля 2018 года — они будут работать до конца. Такое законодательство было, поэтому посчитали, что нет смысла переходить на эскроу. Но сейчас законодательство-то поменяли. Причем достаточно резкое изменение, революционное. Мы и обеспокоены сейчас тем, что может получить огромный вал. Банки должны с этим справиться. Финансовые инструменты Сбербанк сделал в прошлом году. Осталось теперь научить людей брать кредиты», — пояснил начальник отдела финансирования недвижимости челябинского отделения Сбербанка Анатолий Скаленко.
Добавим, часть поправок, связанных с эскроу-счетами, приняли еще прошлым летом. Последние изменения официально вступят в силу 1 июля. И с этого дня работа по новой схеме станет уже обязательной.
