Изменения вступили в силу 1 июля этого года. Они ужесточают требования к строительным компаниям, тем самым защищая дольщиков от потери денег.
Поправки вводят ряд требований, без соблюдения которых застройщики просто лишаются права на привлечение средств покупателей. Наиболее чувствительными для застройщиков, а значит и для рынка в целом станет, например, то, что работать с дольщиками теперь могут только те компании, которые существуют на рынке более трех лет. А за все время строительства фирма может потратить на административные и прочие расходы максимум 10% от общей стоимости проекта. За этим будет строго следить банк, в котором компания открыла счет. Кроме того, новая редакция закона ограничивает размер авансовых платежей, который застройщик может направить подрядчикам. Общая сумма не должна превышать 30% от проектной стоимости. Вводится также принцип «один застройщик — одно разрешение на строительство». Компания может привлекать деньги дольщиков для возведения только одного или нескольких домов, объединённых одним разрешением на строительство. Правда, всего этого можно избежать, открыв эскроу-счет. Пока его ведение носит рекомендательный характер, а через год станет обязательным. На эскроу-счете аккумулируются средства дольщиков, и эти деньги банк выдает застройщику как кредит. Ставка может составлять всего несколько процентов, а сумма кредита возрастет, говорит руководитель отдела по работе с клиентами по финансированию недвижимости «Сбербанка» Роман Лихопуд:
«Банк увеличивает свою долю финансирования проектов. Если раньше мы входили в проекты с долей нашей 60% от стоимости проекта, то сегодня она повышена до 85. То есть, это либерализация в сторону наших клиентов-заемщиков. На объем, который находится на эскроу-счетах начисляется специальная ставка, она равна порядка 5%. Теоретически, модульный расчет по ставке подтверждает возможность кредитования под ставку, близкой к нулю, в том случае, если объем покрытия на эскроу-счетах, то есть, объем проданных квартир по сравнению с кредитом банка будет в 2 раза выше. Если продажи у застройщика идут достаточно активно и высокая доля его собственного участия его в проекте, то такое возможно и в первый, и второй, и третий месяц финансирования», — говорит Лихопуд.
Однако есть и множество минусов, о которых банки — главные бенефициары изменений — не всегда договаривают, рассуждает руководитель правового управления строительной компании «НИКС» Марина Мацарская:
«Банкиры у нас просто умолчали тот момент, что открытие эскроу-счетов не налагает обязательства на банк выдать кредит. То есть, это обычный кредит, нужно пройти кредитный комитет на предмет финансовой устойчивости, и может получится ситуация, когда деньги дольщиков будут лежать на расчетном счете, но кредит застройщику никто не даст, потому что его финансовая устойчивость будет ненадлежащей. И никто рисковать недостроенным объектом не будет, даже если банк получит все эти деньги дольщиков. Более того, каждый месяц будут пересчитывать процентную ставку, то есть, все, что у вас лежит на счёте — деньги дольщиков, будет под 5%, как сейчас анонсирует Сбербанк, все остальное будет пересчитано каждый месяц по средневзвешенной ставке. Более того, надо обратить внимание на некоторые юридически значимые моменты, например, что нельзя брать наличные денежные средства по договорам, заключенным после 1 июля 2018 года. У нас возникает административная ответственность — штраф от полумиллиона до миллиона рублей, три миллиона взяли — уже уголовная ответственность, — говорит Мацарская.
Все сложности и ограничения приведут к уходу с рынка мелких компаний. Сегодня в регионе всего около 100 строительных фирм, за год их число сократилось на 15% и это не предел, считает управляющий партнер компании «Девелопмент Про» Андрей Бодрягин:
«Я думаю, их количество сократится процентов на 30 в результате трансформации рынка, законодательства. Просто, кто это такие застройщики? Посмотрите в федеральном реестре застройщиков. Там есть компании, которые строят 200 квадратных метров. Можно их называть застройщиками? Та же самая ситуация как с банками, было 3 тысячи, стало 500, ничего не поменялось в этой жизни. Это лучше для реноме рынка, для устойчивости рынка, когда уйдут компании, которые больше двух квартир не строят, но, все-таки, в реестр попадают», — считает Бодрягин.
Кроме того, законодательство приравнивает к наличным платежам и переводы с карт дольщиков на счет застройщика. То есть, теперь покупателям квартир придется отправляться в отделение обслуживающего банка и там вносить деньги. А это дополнительные 1−2%, которые при шестизначных числах превращаются в значительные суммы. Также не стоит забывать о компенсационном фонде, куда застройщики платят взносы в размере 1,2% от цены каждого договора. И к началу следующего года этот процент, как говорят специалисты, вырастет до 6. Все эти потери, как считают эксперты, застройщики переложат на плечи покупателей, и цена на жилье вырастет. По разным подсчетам, увеличение стоимости составит, примерно, 15%.
