На фоне снижения спроса на жилье девелоперы все чаще предлагают жителям Челябинской области квартиры в рассрочку. Это позволяет застройщикам поддерживать уровень продаж в период рекордно высоких ипотечных ставок. Эксперты считают, что такой продукт несет риски как для самих продавцов, так и для их клиентов. В ситуации разбиралась продюсер радио «Business FM Челябинск» Юлия Нигматулина.
Доля продаж жилья в рассрочку напрямую от застройщиков увеличилась в России с 20% до 40%, заявила глава Центробанка Эльвира Набиуллина. В Челябинской области по такой схеме оформляется примерно каждая пятая квартира в строящемся доме. Девелоперы активно продвигают рассрочку без комиссии на два года, называя главным преимуществом фиксированную стоимость квадратного метра. Наиболее распространен такой способ покупки квартир в сегменте комфорт-класса.
«Условия рассрочки построены таким образом, что дольщик может приобрести объект недвижимости, зафиксировать стоимость, подписать договор долевого участия с минимальным первоначальным взносом, который равен размеру взноса по ипотеке — 20%. Оставшиеся денежные средства можно положить на вклад. Есть определенный график платежей, который согласовывается с индивидуально, а в среднем идет от 100 тысяч рублей в месяц»,— рассказывает руководитель отдела продаж ЖК «Западный луч» Юлия Тупицина.
По ее словам, в эконом-сегменте рассрочка не пользуется большим спросом. Но при покупке жилья комфорт-класса люди — в основном из бизнеса — понимают, что могут с рассрочкой заработать на вкладах, а также увеличить стоимость недвижимости. И даже если есть возможность купить квартиру за наличный расчет, они выберут рассрочку. Математика проста: квартира стоит 10 миллионов рублей, первоначальный взнос — 2 миллиона, а оставшиеся 8 миллионов рублей, по подсчетам застройщика, позволят получать процент от вклада в размере 140 тысяч рублей в месяц. В итоге деньги не обесценятся, при этом стоимость недвижимости за два года немного подрастет.
Также застройщики говорят о том, что в новых проектах рассрочку можно получить на длительный срок. В течение этого времени удастся продать вторичную недвижимость, чтобы направить полученные средства на оплату нового жилья. Или же к моменту окончания рассрочки оформить ипотеку.
«Рассрочка сейчас — один из самых интересных инструментов покупки квартир для тех клиентов, которые не подходят под льготную ипотеку. Она позволяет в момент оформления зафиксировать стоимость квартиры, а потом равномерно вносить платежи. <...> Предполагаем, что уровень ключевой ставки будет снижаться, и ипотека вновь станет более доступной. Каждый застройщик контролирует долю рассрочки в своих продажах, чтобы она существенно не повлияла на финансовую модель проекта. Рынок совсем недавно начал активно предлагать этот инструмент, и нужно успевать им воспользоваться, пока еще есть лимиты»,— отмечает коммерческий директор «Группы Голос» Юлия Алабужина.
Впрочем, как говорят эксперты, рассрочка интересна лишь в текущей макроэкономической ситуации — на период высоких ипотечных ставок и до момента сдачи жилья. Когда дом, наконец, достроят, а кредиты, возможно, подешевеют, клиенты должны будут полностью оплатить квартиры — наличными или оформить ипотеку. Но, во-первых, жилищный кредит покупателю пока никто не гарантировал, во-вторых, не учитывается его долговая нагрузка, разъясняет глава Центробанка Эльвира Набиуллина.
«Рассрочка — это тоже долг, даже если он беспроцентный, но вы должны позже по времени заплатить определенные суммы. Это долг. И данные об этом долге не передаются в бюро кредитных историй. Человек пришел в банк за кредитом, за другим, а вывод о том, может ли он обслуживать дальше имеющийся долг, банк не может сделать. Может быть чрезмерная закредитованность гражданина. Мы в банках такие риски регулируем через показатели долговой нагрузки. С рассрочкой долговая нагрузка не учитывается практически»,— поясняет руководитель Банка России.
В погоне за ростом продаж сильно рискуют и сами застройщики. В отсутствие банковской ипотеки не наполняются эскроу-счета, растет кредитная ставка по проектному финансированию, дорожает строительство жилья.
«Ипотека стала достаточно дорогой для клиентов. Застройщики столкнулись со снижением спроса на квартиры. И они вынуждены придумывать свои программы, чтобы реализовывать жилье. Но при этом сталкиваются с рядом рисков. Ставка кредита для застройщика проектного финансирования зависит от наполнения эскроу-счетов. Из-за программ наполнение меньше, чем при ипотечном кредитовании. Соответственно, увеличится стоимость денег, на которые они строят. Это ухудшит их финансовую модель, приведет в конечном итоге к тому, что издержки переложат на физлиц, которые будут покупать квартиры еще дороже»,— комментирует эксперт по недвижимости Роман Лихопуд.
Банк России уже озаботился расширением практики продаж квартир в рассрочку. В настоящий момент обсуждается регулирование этого инструмента с профильными ведомствами.
