С 1 апреля 2024 года в силу вступают новые правила перепланировки квартир, которые рискуют сократить число сделок на вторичном рынке недвижимости Челябинска. На устранение незаконных «переделок» или их регистрацию потребуется время и деньги. В результате некоторые собственники и вовсе могут отказаться от продажи своего жилья. Сайт Bfm74.ru разбирается в ситуации.
«В центральных районах Челябинска много брежневок и сталинок, которые активно перекраивались на вкус и цвет собственников особенно в нулевые годы. Тогда было модно объединять лоджии с комнатой, сносить несущую стену между кухней и гостиной, демонтировать встроенный шкаф в прихожей для расширения пространства. Есть квартиры в продаже, где собственник по своему желанию объединял санузел и ванную, при этом менял ванную на душевую кабину. С продажей таких квартир возникнут заминки, но как будет выстроен процесс узаконивания перепланировок покажет время», — говорит эксперт в сфере недвижимости Денис Стукалов.
Так, если раньше объединение помещений или комнат внутри одной или нескольких квартир считалось реконструкцией, то теперь это будет именно перепланировкой. Согласовывать перепланировку придется в случае увеличения или уменьшения площади квартиры. При разделении одной большой комнаты на две малые также придется обращаться к кадастровым инженерам, а потом в Росреестр.
«В Челябинске есть квартиры, расположенные в одном кармане подъезда, и выкупленные при этом одним собственником. Есть случаи объединения трех квартир в одну. Такие перепланировки незаконны, если не согласованы в Росреестре. В связи с введением новых правил перепланировок продать такую недвижимость станет очень сложно. Ни один банк без узаконивания перепланировки не зайдет в сделку. То есть выкуп возможен будет только за наличку или кредит, но не ипотечный», — пояснил Денис Стукалов.
После 1 апреля согласования потребуют перенос дверного проема, демонтаж встроенного шкафа или гардеробной. Собственников, которые не будут соблюдать закон, ждут штрафы от 2 до 2,5 тысячи рублей — для физических лиц, и от 40 до 50 тысяч рублей — для юридических лиц.
«Собственнику потребуется заказать новый технический план у кадастрового инженера, который затем следует направить в Росреестр. После этого ведомства внесет изменения в ЕГРН, и тогда перепланировка, будет узаконена. Согласования требуют даже кажущиеся незначительными изменения: перенос дверного проема или демонтаж встроенных шкафов», — пояснил руководитель «Контур. Недвижимости» Константин Ташлыков.
При этом не разрешается устанавливать водяные теплые полы и подключать их к системе общедомового отопления, ставить батареи на лоджии или балконе, пристраивать лоджию к квартире выше первого этажа, объединять кухню и гостиную в квартире с газовой плитой.
Изменения в согласовании перепланировок приведут к росту нагрузки на кадастровых инженеров и сотрудников Росреестра, поскольку им прибавят новый функционал. Если речь идет о согласовании перепланировки перед продажей объекта недвижимости, то, скорее всего, продавец «заложит» понесенные траты в итоговый ценник за квартиру. В связи с ростом ипотечных ставок на вторичном рынке жилья продажи б/у-квартир и так притормозились.
«Новые правила ударят и по новостройкам, где застройщиком в однокомнатной квартире предусмотрена гардеробная — ниша под встроенный шкаф или вешалку для верхней одежды. Как правило, такие гардеробные собственником после получения ЕГРН сразу убирались, чтобы коридор сделать просторнее. Теперь покупатель задумается лишний раз, а нужно ли приобретать такую квартиру?», — считает Денис Стукалов.
По его словам, выход из ситуации с перепланировкой, которую не хочется по каким-то причинам узаконивать, есть всегда — вернуть квартиру в первоначальное состояние. Но это время и деньги.
Одним из нововведений вступающего в силу федерального закона станет упрощенный порядок перевода жилого помещения в нежилое. Если раньше для этого нужно было дождаться решения от уполномоченного органа (Жилинспекции), то теперь такое решение станет основанием для изменения данных в ЕГРН.
