Жилье в новостройках в Челябинской области в 2023 году подорожало на 30%. По официальной статистике Минстроя РФ, квадратный метр в среднем стоит 81,5 тыс. рублей. Агрегаторы по поиску недвижимости говорят о рыночной цене в 98,9 тыс. рублей за «квадрат». Застройщики ссылаются на инфляцию: санкции душат, стройматериалы подорожали, топливо тоже растет в цене. При этом себестоимость строительства в регионе снизилась за год на 11%. Получается, что жилье продают с наценкой минимум в 2 раза. Корреспондент Bfm74.ru собрал из открытых данных информацию о рынке недвижимости в регионе и узнал, почему на самом деле растут цены.
Средняя стоимость квартиры в новостройке в Челябинской области за год выросла на 30%, по данным Единой информационной системы Минстроя России. В июле 2023 года один квадратный метр в среднем стоит 81,5 тыс. рублей. Год назад показатель был на 18,7 тыс. рублей меньше.
Источник - Единая информационная система жилищного строительства
Выше приведены официальные данные от застройщиков из проектных деклараций. По данным агрегаторов по поиску недвижимости, цена новостроек только в июле выросла на 4%. В исследовании «Циана» говорится, что в Челябинске цены на новостройки растут быстрее, чем в других регионах России. Сказывается эффект низкой базы, потому что областная столица в течение нескольких лет была городом-миллионником с самой дешевой недвижимостью. Средняя рыночная стоимость квадратного метра в новостройке, по подсчетам аналитиков «Циана», в июле составляет 98,9 тыс. рублей (на 17,4 тыс. больше, чем в официальной статистике Минстроя).
Согласно статистическим данным, себестоимость строительства 1 кв. м. жилья в Челябинской области за год снизилась на 11,3%. В июле 2022 года сумма была 44,1 тыс. рублей, в июле 2023 года — 39,1 тыс. рублей. Получается, что жилье продают с наценкой ровно в 2 раза.
При этом, по данным ДОМ.РФ, в июне продали только 17% от общей площади построенного жилья. А 40% квартир вообще не выставили на реализацию. За шесть месяцев 2023 года в продажу поступила только половина построенного в регионе жилья.
Экономисты говорят, что застройщики могут искусственно сдерживать продажи, чтобы на рынке не было профицита недвижимости. Чем меньше квартир доступно для покупки, тем выше цены.
«Поскольку застройщики не хотят снизить свою рентабельность, они сокращают количество доступного предложения на рынке, чтобы иметь возможность сохранить высокие цены в условиях ограниченного спроса. Вне зависимости от ипотеки и цен жизнь продолжается — люди сходятся, расходятся, рождаются дети. Это вынуждает прибегать к сделкам на рынке недвижимости. Поэтому часть россиян с острой необходимостью в покупке жилья будут готовы приобрести его по той цене, которую сейчас предлагает застройщик», — комментирует аналитик ФГ «Финам» Наталья Пырьева.
В апреле президент России Владимир Путин заявил, что на российском рынке недвижимости возникло затоваривание, из-за этого объемы строительства могут сократиться.
«На рынке недвижимости начинают возникать определенные дисбалансы, происходит так называемое затоваривание, что в дальнейшем может привести к сокращению стройки. Нужно, конечно, эти риски снижать», — предупредил Владимир Путин.
По словам аналитика Натальи Пыревой, пока рынок недвижимости способен справиться с затовариванием. Но, если случится экономический или геополитический кризис, и люди перестанут покупать квартиры, цены резко упадут, и застройщики сильно пострадают.
Число выданных ипотечных кредитов в Челябинской области за год выросло на 4%. В мае 2023 года (самые свежие данные из имеющейся статистики) жители региона взяли 4,9 тыс. кредитов на покупку жилья. Общая сумма — 12,4 млрд рублей (на 10% больше, чем в 2022 году). Средневзвешенная ставка по ипотеке в мае была 8,9%.
Банк России в последнее время часто озвучивает опасения о слишком высоких темпах выдачи ипотеки в России. В пятницу глава ЦБ Эльвира Набиуллина сообщила, что по итогам года рост составит 17-21%. При этом ожидается, что из-за повышения ключевой ставки ипотека подорожает.
Источник - Единая информационная система жилищного строительства
Одной из причин роста цен на недвижимость в ЦБ РФ считают «ипотеку от застройщиков». Компаниям запретили использовать этот маркетинговый прием. Он заключался в том, что клиентам предлагали кредиты на покупку жилья под экстремально низкий процент, например, под 1% годовых. При этом реальную стоимость кредита закладывали в цену квартиры. Недвижимость у такого застройщика становилась дороже, одновременно росли цены на соседние ЖК. Получалась цепочка нерыночного повышения стоимости. Кроме того, выдача околонулевых ипотек привела к значительному ухудшению стандартов кредитования: мизерные ставки и низкий первоначальный взнос привлекали заемщиков, практически не имеющих накоплений и с огромными долгами.
Рост закредитованности населения из-за популярности ипотеки — еще один тревожный звонок. Платежеспособность людей падает год от года падает. Согласно отчету Банка России за 2022 год, у типичного заемщика было больше двух кредитов. Двумя годами ранее этот показатель был 1,4 штуки. Люди в два раза чаще, чем в 2021-м, брали ипотеку с максимальным сроком погашения — большинству будет за 60 лет, когда они выплатят долг. В 2 раза выросло число людей, которые берут потребительский кредит, чтобы сделать первоначальный взнос.
Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN. RU» Олег Репченко говорит, что именно доступная ипотека привела к надуванию ценового пузыря на рынке жилья.
«Низкие ставки по кредитам разогрели спрос на покупку жилья. Но объем предложения пропорционально не увеличился, соответственно, стали расти цены. Но этот рост не был рыночным, доходы населения настолько не увеличились. Сейчас льготная ипотека продолжает поддерживать стоимость метра на высоком уровне, потому что практически она одна и обеспечивает спрос на первичном рынке. В отсутствии госпрограммы застройщикам пришлось бы пойти на снижение, и цены на жилье опустились бы до уровня платежеспособного спроса — то есть до адекватного уровня начала 2020 года, до раздувания ценового пузыря», — говорит Олег Репченко.
Меры ЦБ по запрету ипотек от застройщиков с экстремально низкими ставками и повышение размера первоначального взноса направлены на то, чтобы сдуть ипотечный пузырь, подчеркивает эксперт.
