В Челябинске гостиничные комплексы преобразуют в апарт-отели, где не один титульный владелец, а несколько частных инвесторов, выкупивших апартаменты. Этакая гостиница вскладчину. В Москве, Санкт-Петербурге, Сочи такой формат приобретения недвижимости уже стал обыденностью. Выясняем, в чем плюсы и минусы покупки апартаментов и какой доход они гарантируют.
Разделили и продали
В Челябинске новый апарт-отель эконом-класса «22 квадрата» открылся на базе гостиницы «Царский двор» на улице Двинской, 19. Там стандартные гостиничные номера после ребрендинга стали частными апартаментами. В настоящее время распродана третья часть комплекса. Стоимость квадратного метра варьируется от 70 до 80 тыс. рублей, что ниже первичного рынка недвижимости.
«На месте гостиничных номеров в стиле ампир появились современные апартаменты, реализуемые на рынке как отдельные объекты коммерческой недвижимости. В настоящее время распродано 30% апартаментов площадью от 22 до 65 квадратных метров. Апарт-отель — это обслуживаемый жилой комплекс, имеющий единую управляющую компанию, которая занимается сдачей в аренду помещений, оплатой ЖКХ и налогов, охраной, уборкой, рекламой и маркетингом. Инвестор после заключения договора с УК будет иметь регулярный доход, у нас это фиксированная сумма выплат на весь год», — говорит директор апарт-отеля «22 квадрата» Юрий Звонков.
По его словам, затраты на приобретение апартаментов можно окупить за 6 лет, поскольку финансовые обороты здесь выше, чем при сдаче в аренду обычной квартиры.
«Апарт-отели стали трендом последнего времени в гостиничной сфере, они представлены в большом количестве в Москве, Санкт-Петербурге, Сочи. Для Челябинска такой формат пока в диковинку, но мы отмечаем интерес частных инвесторов. У нас в регионе есть примеры создания апарт-отелей в курортной зоне — вблизи озер Еловое, Тургояк, Увильды, Кисегач. В городской черте пока таких объектов не открывалось», — уточнил Звонков.
Сегодня любой человек может примерить на себя роль отельера, приблизившись к образу Конрада Хилтона, основателя известной сети гостиниц по всему миру. Но есть несколько нюансов, о которых лучше знать, перед покупкой апартаментов гостиничного типа. Так, оплата услуг ЖКХ будет на порядок выше, чем для жилой недвижимости, то есть расходы на содержание и ремонт, отопление, водоснабжение и др. будут рассчитываться как для объекта коммерческой недвижимости.
Налоговые ставки тоже будут выше. Невозможно будет приобрести апартаменты по ипотечной программе с господдержкой, к примеру, воспользоваться семейной ипотекой. Среди плюсов — централизованное управление недвижимостью (договор с УК), отсутствие проблемных вопросов в арендаторами, регулярный гарантированный доход, который выше, чем на банковском депозите.
«Возможна регистрация по месту пребывания граждан в апартаментах, но только, если такие апартаменты относятся к гостиничному типу. У наших апартаментов подтвержден соответствующий тип, что позволяет осуществлять регистрационные действия», — говорит Звонков.
Гостиницу «Царский двор» пытались продать с 2017 года. Сначала цена была 130 млн рублей, потом ее снизили в два раза. Но покупателей так и не нашли.
Разные концепции
Российские апарт-отели имеют несколько концепций развития. Большинство из них имеют единую управляющую компанию, что лучше для многочисленных владельцев апартаментов, поскольку компания сама эксплуатирует объекты недвижимости и несет ответственность за их состояние.
«Есть и другие концепции. К примеру, продажа апартаментов может осуществляться разрозненно или поэтажно, в этом случае сами собственники несут ответственность за управление своим объектом недвижимости. Или управляющая компания „зарабатывает“ и на сдаче помещений в аренду, и на собственниках в том числе, оказывая им услуги за определенную плату, что тоже сокращает доходность таких объектов для владельцев», — считает эксперт в сфере недвижимости Станислав Ахмедзянов.
По его словам, апарт-отели необходимо встраивать в современную инфраструктуру: они должны быть приближены к социальным объектам, а не наоборот. В некоторых случаях апарт-отели возводятся на строительной площадке, предназначенной для ведения коммерческой деятельности, только потому, что вид назначения земель не дает построить жилой дом.
«Я говорю про обратную сторону медали, когда застройщики в погоне за прибылью возводят апарт-отель только с целью обойти ограничения российского законодательства. В этом случае им неважна инфраструктура, им нужно только продать квадратные метры»,— уточнил эксперт.
Вблизи курортных водоохранных зон и реликтового леса запрещено законом возводить жилые комплексы: именно там и появляются, как правило, небольшие по площади апарт-отели гостиничного типа, помещения в которых распродаются физлицам в качестве апартаментов.
