Челябинску не хватает минимум 300 тысяч квадратных метров складской недвижимости. Это 15 объектов, если брать в расчет рекомендуемую экспертами площадь в 20 тысяч «квадратов». Универсальные склады класса А можно строить в разных частях города — на юге и на севере, на объездной дороге, на ее пересечении с трассой М-5. Об этом сайту Bfm74.ru рассказал управляющий партнер консалтинговой компании IBC Global Станислав Ахмедзянов во время инвестиционного завтрака.
«Челябинск — перспективный для развития складской инфраструктуры. Но ситуация грустная с точки зрения количества складов на одного человека. Существует статистика по России за 2023 год — 0,31 квадратного метра на человека. Правильно считать именно челябинские склады, находящиеся в городе или на расстоянии 15-20 километров от центра. Челябинску нужно почти 300 тысяч квадратных метров. Заявок на город — от 220 тысяч квадратных метров. Любой, кто начнет строить склады, сделает это вовремя. В Челябинске супердефицит. Это уже пять или шесть лет»,— говорит Станислав Ахмедзянов.
Эксперт также отметил, что в 2024 году продолжат формироваться новые тренды в логистических маршрутах, вызванные геополитическими изменениями и санкциями. Челябинск находится на стыке Европы и Азии, и это один из факторов высокой инвестиционной привлекательности региона для развития складской недвижимости.
Находящиеся сейчас в Челябинской области складские комплексы не могут закрыть потребности южноуральской столицы. Они либо далеко от города, либо небольшие. К тому же их крайне мало. Несколько лет назад планировалось построить до двух миллионов квадратных метров складских помещений. В Челябинске есть логистические комплексы нескольких ритейлеров («Магнит», Х5), «Почты России», «Яндекса». Объекты закрывают потребности самих компаний. Но нет склада для рынка. Площади нужны сервисам доставкам, службам логистики, маркетплейсам, предприятиям, небольшому бизнесу и многим другим. Почему в Челябинске не строят склады, затрудняются ответить даже девелоперы. Вместе с этим они озвучивают несколько возможных причин — большой срок окупаемости вложений: чаще всего не 5-6 лет, а до 10-ти, отсутствие в городе готовых участков, сложности с подключением к сетям. При этом склады перспективны для долгосрочного планирования бизнеса: с арендаторами заключат договоры на 10-15 лет.
О том, как в регионе сопровождают инвестиционные проекты, в том числе в сфере складской недвижимости, рассказала директор по инвестициям центра «Мой бизнес» Инна Иванова. Подобрать участки можно с использованием инвесткарты. Информация обновляется ежеквартально: занятые участки убирают с карты. Инвесторы могут получить землю без торгов. Кроме того, есть финансовые меры поддержки, в том числе промышленная ипотека.
«У нас есть потребность в складах. У нас очень высокая инвестиционная активность, и у нас не хватает как производственных, так и складских помещений. Лучше всего строить, а не реконструировать, потому что помещения секонд-хэнд. Возможность техприсоединения есть, но у предприятий разный запрос по мощности, поэтому работа ведется под конкретного инвестора. По складской недвижимости в работе четыре заявки от крупных игроков бизнеса»,— отмечает Инна Иванова.
Директор департамента индустриальной и складской недвижимости IBC Global Мария Рылеева пояснила, что есть четыре вида складов: логистические комплексы, распределительные центры, «последняя миля» (находятся у городов) и объекты внутри города. По формату бывают сухие, мультитемпературные, BTS (построены по требованиям клиентов), реконструированные. При этом важно учитывать несколько особенностей. Участок должен быть прямоугольным и достаточным для расширения комплекса. Въезды и выезды необходимы со всех стороны. При этом строительство возле развязок несет риск: там есть ограничения в съездах.
Среди озвученных экспертами проблем в отрасли — дефицит кадров и рост арендных ставок. С нехваткой персонала помогает бороться роботизация складов. Это уже тренд. В поселке Рощино под Челябинском компания «Макфа» недавно запустила логистический комплекс с автоматизированной системой. За перемещением со стеллажей коробок с продукцией следят всего два оператора. После спуска специальной роботизированной установкой коробки попадают на ленты, а затем небольшие погрузчики перевозят продукцию в фуры, стоящие возле ворот логоцентра. Новые технологии внедрила и Челябинская птицефабрика. Предприятие роботизировало склад готовой продукции. Специальные устройства укладывают на палету коробки с яйцами.
Кроме того, как и в других отраслях, в сфере складской недвижимости на фоне дефицита кадров растут зарплаты. Вместе с этим важно обеспечивать и социальные условия работникам. Например, организовывать доставку до склада, компенсировать проживание или помогать в нем, проводить обучение.
