30% южноуральских предпринимателей успешно оспаривают кадастровую стоимость объектов недвижимости. У многих собственников величина земельного налога по результатам последней кадастровой оценки выросла в разы. Почему земельные участки или строения оказываются переоценёнными, и насколько качественно работают в нашем регионе оценщики, рассказала начальник отдела оценки Южноуральской торгово-промышленной палаты Челябинской области Татьяна Вдовина.
Кадастровая оценка проводится один раз в пять лет. В нашем регионе последняя оценка земель населенных пунктов была определена на 1 января 2012 года. Мы, как правило, не задумываемся о том, какой налог платить со следующего отчётного периода, пока не увидим сумму в платёжке. Прежде чем решать вопрос о том, а стоит ли оспаривать кадастровую стоимость участка (может быть она определена объективно), нужно обратиться к специалистам — оценщикам и понять, будет ли экономический эффект от оспаривания, потому что зачастую кадастровая стоимость отражает рыночную стоимость земли.
Как показывает практика, те люди, которые обращаются к нам, приходят не просто так. Действительно, стоимость их участков бывает завышена не на 20 — 30 процентов, что достаточно допустимо, а в разы! Это происходит потому, что при определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, которая допускает определённые погрешности, к примеру, особенности земельного участка — он может быть заболочен. Но есть ещё и погрешность при проведении самой кадастровой оценки. Как показывает практика, стоимость некоторых участков увеличилась в 10 раз. Получается, что собственник вынужден платить налог в 10 раз выше. При проведении кадастровой стоимости очень многое зависит от исходной информации. Бывает так, что исходные данные оценщика были предоставлены не в полном объёме.
Ещё один недостаток в том, что государственные или муниципальные заказы и услуги, которые оказывает оценщик, проводятся на конкурсной основе, и критерием отбора является стоимость контракта. Желая получить его, многие оценщики демпингуют на занижение стоимости, и это тоже сказывается на качестве выполнения работ. Бывает так, что оценщик, который выиграл контракт, вынужден, учитывая сроки выполнения работ, сокращать издержки, поэтому некачественно и проводится оценка. И зачастую такие работы выигрывают оценщики не Челябинской области, а из других регионов. Естественно, они не знают специфику рынка, какие-то особенности и допускают ошибки. Мы, челябинские оценщики, знаем специфику того или иного сегмента рынка, в чём преимущество одного района перед другим. Как-то к нам обращаются пермские оценщики, спрашивают, какова реальная стоимость объектов недвижимости в районе улицы Кожзаводской? Мы отвечаем — вот такая. Они смотрят по карте и не понимают почему — это же самый центр. Или ЧМЗ, если смотреть по карте — район расположен недалеко от центра, мы же, как местные жители, понимаем, в чём его недостатки.
Сейчас в Челябинской области уже проведена оценка объектов капитального строительства. Здесь интерес будет больший, потому что это касается не только стоимости земельных участков, но всех объектов, в том числе и наших домов, квартир. У меня пожелание ко всем собственникам и арендаторам: ознакомьтесь с этой информацией. Она уже есть в открытом доступе. Посмотрите, какова кадастровая стоимость ваших объектов недвижимости. Для этого достаточно зайти на сайт www.nalog.ru и набрать кадастровый номер объекта недвижимости. Это нужно вам для того, чтобы до введения налога посмотреть, реальна ли стоимость объекта, и продумать механизм оспаривания кадастровой оценки.
Будьте внимательны и при выборе оценщика, смотрите не только на стоимость его услуг, но и на качество работ, а также репутацию специалиста. Любой уважающий себя оценщик по вашей просьбе предоставит отчёт по проведению предыдущей кадастровой оценки. Посмотрите, чтобы он был полный, чтобы строился на трёх аналогах, и не всегда гонитесь за стоимостью. Может случиться так, что вторично придётся обращаться уже к другому оценщику.
Самый простой способ — посмотреть арбитражную практику: какие фирмы фигурируют при оспаривании в тех делах, которые выиграны, кто из оценщиков участвовал, какие саморегулируемые организации.
Я вхожу в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости при Росреестре. Сейчас мы рассматриваем земли сельхозназначения, которые оспариваются, и зачастую, имея даже положительное заключение саморегулируемой организации, я вижу как оценщик, что отчёт очень слабый. Настолько оценщики пытаются заработать, что идут на поводу у заказчика, минимизируют рыночную стоимость. Поэтому я за то, чтобы кадастровая стоимость была определена объективно. И оценщиками эта работа должна выполняться качественно для того, чтобы было уважение к нашей профессии.
